物业服务制度

[荐]物业服务制度

　　在社会发展不断提速的今天，我们可以接触到制度的地方越来越多，制度一般指要求大家共同遵守的办事规程或行动准则，也指在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范或一定的规格。那么什么样的制度才是有效的呢？下面是小编为大家收集的物业服务制度，欢迎阅读与收藏。

物业服务制度1

　　为加强管理。维护全体业主和物业使用人的合法权益及我物业管理公司的权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制定本制度。物业管理人员及全体业主、物业使用人均自觉遵守。

　　（一）物业管理公司的权利和义务

　　1、物业管理公司的权力

　　（1）物业管理公司根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

　　（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

　　（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

　　（4）有权制止违反规章制度的行为；

　　（5）有权要求业主会协助管理；

　　（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理任务；

　　（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费用。

　　2、物业管理公司的义务

　　（1）履行物业管理合同，依法经营；

　　（2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；

　　（3）重大的管理措施提交物业管理委员会审议，并经管委会认可；

　　（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　（二）业主会的权利和义务

　　1、管委会的权利

　　（1）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权益；

　　（2）决定选聘或续聘物业管理公司；

　　（3）审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；

　　（4）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　2、管委会的义务

　　（1）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

　　（2）协助物业管理公司落实各项管理工作；

　　（3）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的.监督；

　　（4）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　（三）物业管理费用的收缴及管理

　　1、物业管理费

　　（1）物业管理费：是指物业管理单位受物业产权人、使用人的委托，本小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用

　　（2）物业管理服务收费根据提供的服务性质，特点等不同情况，分别实行政府定价和经营者定价。

　　为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维护保养和保安、绿化等具有公共性服务，以及代收代缴水电费，实行政府定价或政府指导定价。

　　凡属物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务除政府物价部门规定有统一标准者外，服务收费实行经营者定价。

　　业主使用本物业内有偿使用的文件化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定缴纳费用。

　　（3）物业公司将定期（6个月）向广大住户公布收费的收入和支出的帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管委会或物业产权人、使用人的监督。

　　（四）房屋及维修管理

　　1、房屋外观完好、整洁；

　　2、小区内组团及栋号有明显的标志及引路方向平面图；

　　3、房屋完好率98％以上；

　　4、无违反规划的私搭、乱建现象；

　　5、封闭阳台统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。装饰房屋的，不危及房屋结构与他人安全；

　　6、房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收缴率达98％以上；

　　7、房屋维修及时率达98％以上，合格率达100％，并建立回访制度和访问记录；

　　8、房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住房居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰随时可查。

　　（五）设备管理

　　1、小区电梯按规定时间运行；

　　2、居民生活用水、高压水泵、水池、水箱等有严密的管理措施。并按规定时间进行检查。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全；

　　3、消防系统设备安好无损，可随时启用；

　　4、锅炉供暖、煤气，燃气运行正常。北方地区冬季供暖，居室内温度不低于16摄氏度。

　　（六）市政公用设施的管理

　　1、小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变其用途；

　　2、供水、供电、通讯、照明设备实施齐全，工作正常；

　　3、道路通畅，路面平坦；

　　4、污水排放通畅；

　　5、交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车，非机动车；

　　6、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

　　（七）绿化管理

　　1、公共绿地、庭院绿地和道路两侧的花坛、树木合理分布；

　　2、本小区公共绿地人均1平方米以上；

　　3、绿地管理及养护实施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

　　（八）环境卫生管理

　　1、小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾转运站等保洁设备；

　　2、小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清；

　　3、不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

　　4、房屋的公共楼梯、护栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用；

　　5、居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象；

　　6、自觉维护公共场所的秩序。

　　（九）秩序维护管理

　　1、小区基本实行封闭式管理；

　　2、小区实行24小时秩序维护制度；

　　3、保安人员有明显的标志、工作规范、作风严谨；

　　4、危及住户安全处设有明显的标志；

　　5、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

　　（十）社区文化

　　1、小区订立的居民精神文明建设公约，加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，居民能自觉的遵守住宅小区的各项管理规定；

　　2、小区居民邻里互助友爱，和睦相处，团结互助、文明居住、关心孤寡老人、残疾人等共同创造良好的工作和生活环境；

　　3、小区内有娱乐场所和设施，本物业管理公司将定期的组织开展健康有益的社区文体活动；

　　4、本物业管理公司将积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展的各项工作；

　　5、小区居民应支持和配合物业公司搞好活动；

　　6、物业公司将及时对活动进行反馈，做好评价，满意率达95%以上。

　　（十一）在物业管理区域范围内，不得有下列行为：

　　1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

　　2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

　　3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

　　4、损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施：

　　5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

　　6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物质和排放有毒、有害、危险物质等；

　　7、践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林建筑小品；

　　8、在公共场所、道路两侧乱设摊点；

　　9、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

　　10、随意停放车辆；

　　11、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

　　12、违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

　　13、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

物业服务制度2

　　为保证小区物业管理服务的正常运行和质量规范,根据《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规,结合小区实际情况,制订本物业服务收费管理规定:

　　一、具体收费项目和标准遵照《林之苑收费项目标准表》和《前期物业管理合同》执行,其中水、电、燃气等市政公用事业收费属于代收代缴。

　　二、公共性服务费(物业管理费)按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度公共性服务费。

　　三、固定停车场地使用和卫生费按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度固定停车场地使用和卫生费。

　　四、临时停车场地使用和卫生费根据停车时间遵照收费标准由门岗管理员现场收取。

　　五、水费由物业管理服务中心每月底到户抄表,业主(使用人)在发出收费通知之日内起15日到物业管理服务中心办理缴费手续。

　　六、电费实行ic卡预购电系统,使用人根据需要持ic卡办理购电缴费,每次最高购电额控制在1000度以内。

　　七、管道燃气费实行ic卡预购燃气系统,业主(使用人)根据需要持ic卡办理购买燃气,每次最高购买燃气额控制在100立方以内。

　　八、有线电视按使用年度交纳,其他市政公用事业收费,执行相关部门规定。

　　九、交房和装修相关费用由物业管理服务中心另行通知安排。

　　十、对如延期缴付相关费用的,物业管理服务中心可按延期天数每天加收延付金额3‰滞纳金。逾期三个月不交者,甲方可采取停水、停电、停气等强制措施要求缴付应缴费用。

　　十一、当相关收费标准和时间发生调整和变动时,由物业管理服务中心据实通知发布。

物业服务制度3

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业服务大厅的管理，提高服务质量，加强对业主和租户的服务，制定本管理制度。

　　第二条 物业服务大厅是为业主和租户提供信息咨询、报修维修、投诉处理、业务办理等服务的场所。

　　第三条 物业服务大厅的管理应遵循公平、公正、公开的原则，提供优质、高效、便捷的服务。

　　第四条 物业服务大厅应有明确的工作流程和操作规范，确保各业务环节的顺畅进行。

　　第五条 物业服务大厅的工作人员应接受专业培训，具备服务意识和沟通能力，提供热情、周到的服务。

　　第二章 办公设施和设备

　　第六条 物业服务大厅应配备必要的办公设施和设备，包括：

　　（一）接待台：提供接待和咨询服务的工作台，配备电话、电脑等设备。

　　（二）会客区：提供业主和租户会客的场所，配备舒适的座椅和茶水服务。

　　（三）自助服务区：提供自助打印、缴费等服务的设备和相应的操作指引。

　　（四）报修维修中心：安装监控设备，配备报修维修工具和备品备件。

　　（五）监控系统：安装监控设备，确保大厅的安全和秩序。

　　第七条 物业办公设施和设备的维护由专人负责，保持设施和设备的良好运行状态。

　　第三章 工作流程和操作规范

　　第八条 物业服务大厅应按照以下流程和规范开展工作：

　　（一）接待和咨询：工作人员应主动向业主和租户提供问候和咨询服务，解答相关问题。

　　（二）报修维修：业主和租户提出报修申请后，工作人员应及时登记、派工、跟踪和反馈处理结果，维修完成后及时通知业主和租户。

　　（三）业务办理：工作人员应根据相关流程和规定，协助业主和租户办理相关业务，如租售合同签订、门禁卡办理等。

　　（四）投诉处理：业主和租户提出投诉后，工作人员应及时登记、调查、处理和反馈结果，妥善解决纠纷。

　　（五）其他服务：根据需要，物业服务大厅还可提供其他服务，如快递代收、信息发布等。

　　第九条 物业服务大厅应具备信息化管理系统，实现业务办理和信息查询的自动化，提高工作效率和服务质量。

　　第四章 工作人员的职责和要求

　　第十条 物业服务大厅的工作人员应履行下列职责：

　　（一）接待和咨询：热情接待业主和租户，解答相关问题，提供准确信息和指引。

　　（二）报修维修：及时登记报修需求，派工安排维修人员，跟踪和反馈处理结果。

　　（三）业务办理：根据相关规定和流程，协助业主和租户办理各类业务，并及时反馈办理结果。

　　（四）投诉处理：认真记录投诉内容，及时调查和处理，协调解决纠纷，确保公平公正。

　　（五）其他服务：提供其他服务并及时反馈，满足业主和租户的需求。

　　第十一条 物业服务大厅的工作人员应具备以下要求：

　　（一）具备基本的服务意识和沟通能力，热情礼貌待人。

　　（二）熟悉物业管理规定和相关业务流程，了解小区情况。

　　（三）熟练掌握信息化管理系统的`操作，提高工作效率。

　　（四）具备良好的团队合作精神，协调处理突发事件和紧急情况。

　　（五）定期参加培训和学习，提高业务水平和专业知识。

　　第五章 服务质量监督和考核

　　第十二条 物业服务大厅的服务质量监督由物业管理公司负责，包括：

　　（一）定期抽查服务情况，督促改进不足。

　　（二）接受业主和租户的投诉，及时处理并反馈结果。

　　（三）开展满意度调查，了解服务满意度和改进建议。

　　（四）建立奖惩机制，激励服务突出和创新工作。

　　第十三条 物业服务大厅的工作人员应接受定期的业务培训和考核，提高服务水平和工作效率。

　　第十四条 物业服务大厅的服务质量考核结果应及时通知工作人员，并对考核结果进行综合评估，作为绩效考核的重要依据。

　　第六章 附则

　　第十五条 本管理制度由物业管理公司负责解释和修订。

　　第十六条 本管理制度自发布之日起施行，并应在物业服务大厅等适当场所予以公布。

　　第十七条 物业服务大厅的工作人员应全面落实本管理制度，确保服务质量和工作效率的持续提升。

物业服务制度4

　　1、小区有任何规划改动时，在现场要及时设置提示，告知小区业主或住户改动的理由，将误会规避在萌芽中。

　　2、已办理入住的业主因为工作原因无法回来打理房屋时，物业公司在征得客户同意的情况下，可以帮忙免费贴对联，清理花园，让业主体验到物业服务的体贴周到。

　　3、制定带有公司LOGO名称的便签纸，免费给客户使用，让客户感到服务无处不在。

　　4、小区业主举办婚礼时，为业主提供路线园区路线指引，客家形象岗及现场保洁服务，并在大门口、单元门口张贴喜字;提供拱门，铺设红地毯;小区电子屏滚动播出新婚祝语;播放背景音乐;赠送鲜花或新婚对娃、赠送新婚贺卡，沿路垃圾桶全部更换为红色，营造喜庆氛围。

　　5、新业主入住3日内上门走访，询问需求，发放便民服务卡、折页等，有条件的可以赠送礼物。

　　6、物业公司可以根据实际情况利用雪雕、井盖文化或者利用废旧轮胎丰富小区文化生活，组织业主、住户共同参与效果更佳。

　　7、冬季考虑到寒冷问题，可以用红绒布将门把手包裹起来，通过细节服务的体现，展现物业服务痕迹。

　　8、现在人们越来越依赖手机，考虑智能手机耗电量比较大，往往给人们造成困扰，可以在岗亭设置中设置几个多功能手机充电设备，以解客户燃眉之急。

　　9、新业主刚入住，家里因为没有及时添置工具箱，给生活带来很大的困扰，物业公司在岗亭或客服中心设置便民工具箱，内设打气筒、针线盒、老花镜、移动电源、蜡烛、应急灯、红药水、创口贴、风油精、维修工具等物品。

　　10、对长期停放在地下停车场的'车辆免费赠送带有企业标识的车罩(根据企业情况)。

　　11、在天气炎热的时候，在样板房、销售厅增设消毒柜、遮阳伞、毛巾，及时为客户提供温毛巾服务，使客户有惊喜感受。

　　12、给业主、住户找零时，大额纸币在下，硬币在上，依次叠加整齐，放入零钱袋，双手奉上，表示感谢。

　　13、双手递笔至业主、住户时，应把笔套打开，笔尖朝内，双手握离笔尖三分之一处。

　　14、小区出入口摆放雨伞、手推车、运货车等便民设施，有条件的公司可以派专人，雨天为业主、住户打伞;巡逻岗负责收回手推车或运货车等服务，让业主、住户感受到物业的服务周到。

　　15、重点关注小区空巢老人，定期走访，特别是节日问候，及时了解老人需求，关心老人生活起居。

　　16、举办小区文化活动时给未入住的客户发短信或致电，邀请他们参加，并将活动照片发送给这部分业主，让这部分业主感觉到没有被遗忘。

　　17、在房屋内设置装修提示卡，提示业主在装修过程中的注意事项，并在关键位置墙体结构图，防止业主出现盲目装修，对楼梯造成威胁。

　　18、定期开展便民服务活动，如磨剪子、菜刀，修理小家电、自行车、修鞋、免费测量血压、清洗抽油烟机以及空调过滤网等便民服务。

　　19、在小区显眼处公示项目管理团队的照片和联系方式及姓名，方便与业主、住户沟通;(人员流动性平稳的前提下)。

　　20、建立固定宣传月活动，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、绿色环保宣传月、杜绝高空抛物宣传月等活动，引导业主、住户责任意识。

　　21、与供方合作的宣传材料上要留有物业公司的痕迹，让业主、住户体验物业服务的多样性;

　　22、人车分流小区，在装修期间可以为业主、住户免费提供手推车，方便业主、住户运送装修材料和物资。

　　23、在非紧急情况下，应尽量避免在午休、清晨以及晚上21点以后给业主、住户打电话。

　　24、客服中心应设置与客户定期互动、员工风采为主的照片墙，增进业主、住户黏性。

物业服务制度5

　　（一）综合服务

　　服务场所要求

　　1应设置客户服务中心，配置有办公桌、椅、接待台、空调、饮水机、电话、打印机、电脑等，服务中心通讯条件良好，应有免费无线网络覆盖。

　　2应在显著位置公示物业服务企业营业执照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、24小时服务电话、报修电话等相关信息。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。

　　3客户服务中心每日工作时间应不少于10小时，其他时间物业管理区域内应配置值班人员。

　　服务人员要求

　　1实行项目经理责任制。管理人员应经过系统性的物业管理专业培训或持证上岗。

　　2高低压电工、电梯安全管理员、消防中控室值班人员等特种作业人员必须持有专业部门颁发的有效证书上岗，供水管理人员必须持有健康证明。

　　3应设置楼宇专属客户服务人员，宜具备现场办公条件及入户服务能力。

　　4服务人员应分岗位统一着装，佩戴工牌，服务规范，举止文明，态度热情，言语得体。

　　5宜积极吸纳新区回迁居民、征迁地区劳动力、城镇失业人员。

　　制度、信息管理要求

　　1双方必须签订规范的物业服务合同或前期物业服务合同，合同权利义务关系明确，内容应符合法律法规及部门规章的规定。

　　2宜制订物业服务手册。

　　3应制定较为完善的物业管理方案，并建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备维保、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等方面的管理制度及培训、考核体系。

　　4应有突发公共事件应急预案。

　　5应有物业服务工作记录。

　　档案管理要求

　　1应建立完善的档案管理制度，运用信息

　　化技术对物业竣工验收资料、业主资料、

　　房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。

　　2应设置档案资料室，配置档案资料柜，有禁烟标识、防鼠措施和灭火器。

　　3应设有档案管理员，档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。应对档案内容实行动态管理，根据情况变化及时更

　　新、补充档案信息。

　　客户服务要求

　　1应有专人处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理居民和物业使用人的报修、建议、咨询、投诉等各类信息的收集和反馈，受业主方委托，按约定的时间办理租户入驻手续，迁岀手续，回复率宜达到100%，有效投诉处理率宜达到100%。

　　2重要物业服务事项应在主要出入口、单元楼内以书面形式履行告知义务。

　　3每年应至少公开进行1次物业服务满意度调查，应根据住户合理意见不断提高服务质量。

　　4重要节日应对物业管理区域进行氛围营造。

　　5对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当劝阻制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　6应建立并落实便民维修服务承诺制，维修记录与服务承诺相符。

　　7各类维修工作应流程清晰、操作程序规范、人员技术过硬、管理规范。

　　8急修、小修及时率宜达到100%，返修率不应高于1%；维修回访率宜达到100%，宜有回访记录。

　　9出入口可配置便民服务推车。

　　10应提供有偿特约服务和无偿便民服务。

　　11综合管理的其它服务项目应达到约定的服务标准。

　　专项委托服务要求

　　1签订专项服务委托合同，明确各方的权利义务。

　　2专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持有相应的职业资格证书。

　　3专业服务企业人员进入物业管理区域内应统一着装、佩戴标志。

　　4对专项委托服务宜有监督及评价机制，宜有监督评价记录。

　　（二）共用部位管理与维护

　　标识系统管理要求

　　1重点部位应按相关要求设置指示标识、安全警示标识、消防标识及道路交通标识。

　　2应有楼栋、单元、楼层、户门标识。

　　3应有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识。

　　4标识应安装规范、清晰明显，材质和设计风格应符合本项目的品质定位。

　　装饰装修管理要求

　　1应有装饰装修管理制度。

　　2应按规定办理装饰装修手续，宜有装饰装修管理档案。

　　3受理物业使用人的装饰装修申报登记，应与居民或物业使用人、装饰装修企业签订装修管理服务协议，宜书面告知装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　4装修现场消防及安全防护措施应得当，施工人员出入登记。

　　5在公共区域宜设有指定的装修垃圾存放点，有围挡遮盖等措施，严禁装修垃圾裸露存放，宜及时清运。

　　共用部位管理要求

　　1应根据房屋使用时间、设计年限和责任范围，制定年度维修养护计划；应按计划对共用部位实施维修养护，做好记录。

　　2宜结合日常管理服务工作，落实区域日常巡视责任制，做好记录。

　　3对以下共用部位，应每月进行1次检查：

　　（1）门、窗、玻璃等建筑部件。

　　（2）大门、围墙、道路、无障碍通道、场地、阶梯、扶手、座椅、亭台、雕塑、景观小品、路缘石、管井、沟渠等附属构筑物。

　　4对以下共用部位，应每季度进行1次检查：

　　（1）室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等建筑部件。

　　（2）屋面泄水沟、屋顶防水层及隔热材料、楼内外雨落管等附属构筑物。

　　5对共用部位的屋外贴面、屋檐、阳台、

　　雨罩，应每半年进行1次检查。

　　6汛前和每次强降雨（雪）后，应检查清理屋面泄水沟、雨落管、雨水井。

　　7对巡检中发现的共用部位表面缺陷和零星破损应及时处理并做好记录。

　　8共用部位的使用应符合建筑设计要求，严禁擅自改变使用用途和违章搭建行为。

　　房屋外观管理要求

　　1房屋外观完好、整洁；发现外观有变形、开裂等现象，应建议相关居民申请房屋安全鉴定，同时采取必要的安全防护措施。

　　2确需安装封闭阳台的，应提示相关居民阳台外观与房屋外观保持一致。

　　3确需安装空调的，应提示相关居民安装在指定位置并确保牢固，冷凝水集中收集。

　　4经批准设置的室外广告牌、霓虹灯，应提示相关使用人安装牢固、规范。

　　（三）共用设施设备管理与维护

　　设备机房管理要求

　　1设备机房门前应设置明显标识并注明设备机房的名称、管理责任人信息，对有可能造成危害的设备设施必须在机房显著位置设置安全提示或警示标志。

　　2机房内显著位置应张贴或悬挂设备系统图、管理制度、操作规程、维护保养规程、应急预案流程和特种作业人员资格证书。

　　3设备设施标识、运行状态标识及各类提示、警示标识应齐全。

　　4应有完善的交接班制度、人员出入管理制度。

　　5应按规定配备劳动防护用品和安全用具，按规定定期检测。

　　6在明显易取位置应设置符合规定的消防器材及专用工具，定期检查确保完好有效。

　　7应每月清洁1次设备机房，确保室内无杂物、整洁有序、无渗漏、无积水，设备表面无积尘、无锈蚀。

　　8应有完善的防鼠措施，防鼠板、防鼠网、防鼠药物等应符合规范要求。

　　9雷暴、强降水、大风等极端恶劣天气前后应有专项检查和防范措施。

　　10设备噪音应符合规范要求；有环境要求的设备机房，温度应在规定范围内。

　　11运行、检查、维修养护记录及交接班记录等完善，应每月归档。

　　供配电及公共照明管理要求

　　1楼内照明：每周应巡检1次，一般故障应在1天内修复，其他复杂故障应在5天内修复；楼道灯完好率不宜低于90%。

　　2楼外照明：每周应巡检1次，一般故障应在1天内修复，其他复杂故障应在1周内修复；每月应调整1次时间控制器；路灯完好率不得低于90%。

　　3应急照明：每周应巡检1次，发现故障应在30分钟内到达现场组织维修；断电后应维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标。

　　4低压柜：每3日应巡视1次设备运行状况；每年应养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年应检查1次电气安全；每2年应校验1次仪表。

　　5低压配电箱和线路：每半月应检查1次设备运行状况；每年应养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年应切换1次双路互投开关。

　　6控制柜：每2周应检查1次设备运行状况；每年应养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年应校正1次各种电器元件或控制设备的.设定值；每年应检查1次远控装置和节能装置。

　　7发电机：每半月应试运行1次，保证运行正常；每年应1次带负荷运行；每年应活化1次蓄电池；每周应巡视1次充电机和蓄电池。

　　8配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处应有完善的防鼠措施；穿墙线槽周边应封堵严密；锁具应完好；电缆进出线和开关标识应准确。

　　9变电站高低压电缆沟、电梯底坑不得有积水。应每2年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。

　　10每2年应检验1次内部核算电能表。

　　安全防范设施管理要求

　　1监控系统管理：

　　（1）应按设计要求配置足够的监控设备，保证24小时运转正常，实现对管理区域的有效控制，画面齐全、清晰，图像视频储存不低于45天。

　　（2）应按使用说明书对摄像机、镜头、监视器等设备进行检修保养。

　　（3）系统发生故障应及时修复。2门禁系统管理：

　　2门禁对讲

　　（1）每月应巡视1次，保证系统工作正常。

　　（2）门禁锁、对讲主机检查保养应每季度1次。

　　（3）系统发生故障，一般性故障应在5小时内修复；较为复杂故障应在5天内修复。

　　3周界防范系统管理：

　　（1）主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查应每年1次。

　　（2）报警系统有效测试应每周1次，中心报警控制主机应准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

　　（3）系统发生故障应及时修复。

　　4电子巡更系统调试保养应每季度1次，保证系统工作正常。

　　供水系统管理要求

　　1应建立水质管理制度和检测档案。

　　2合同约定二次供水由物业服务企业管理的，应满足下列要求：

　　（1）每年应对二次供水设施进行2次清洗消毒；清洗、消毒前3日告知居民停水时间、清洗消毒后注意事项，并经具备水质

　　检测资质的机构检测合格后方可使用；生活用水消毒设备运行正常，紫外线消毒灯管定期更换。

　　（2）每年应委托具备水质检测资质的机构对二次供水水质进行2次检测；水质必须符合《生活饮用水卫生标准》的规定。

　　（3）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　　（4）水箱盖应上锁并设有密封条、防蚊网，通风良好，水箱周边无污染源。

　　（5）水箱应有水位计，有总容积标识，水位计刻度应有高、低水位标志。

　　（6）二次供水管网、供水设备设施应24小时运行，保证供水压力正常。

　　3每日应巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象应及时解决。

　　4每日应巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

　　5不具备自动切换功能的，每季度应手动切换1次备用水泵。

　　6每年应检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每2年应养护1次水泵。

　　7每2年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。

　　8对供水管道应进行保温包覆，避免夏、秋季产生冷凝水。

　　9供水故障通知、处理应及时，记录完整。

　　排水系统管理要求

　　1应有防汛预案，每年至少组织1次演练。

　　2应配备有防汛物资（沙袋、挡水板、雨具、照明工具、发电机、抽水泵等）。

　　3排水设施：每年汛前应对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。

　　4污水泵：汛期应每日巡视1次，平时应每2周巡视1次，检查设备运行状态；每2周应进行1次手动启动测试；每半年应

　　养护1次。

　　5化粪池：每半年应清掏1次，每月应巡视1次，汛期应每周检查1次，发现异常及时清掏。

　　消防系统管理要求

　　1应建立并落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责，按照合同约定提供消防安全防范服务。

　　2在出入口、电梯口、防火门等醒目位置应有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。

　　3消防设施设备功能应完好、无缺失，可随时启用；消防通道、安全疏散通道应通畅，疏散标识应规范醒目。

　　4应有消防应急预案，宜成立志愿消防队或建立微型消防站，配备必要的消防器材，相关人员应熟练掌握消防基本知识和技能。

　　5消防控制室应有专业人员24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。

　　6应设置消防安全宣传栏，经常性开展安全宣传教育；每年应对员工至少进行2次消防安全培训。

　　7发现消防安全违法行为和火灾隐患，应立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应及时向公安机关消防安全机构报告。

　　8发生火情应立即报警，并组织扑救初起火灾、疏散遇险人员、协助配合公安机关消防机构工作。

　　9对以下消防设施，应每日进行1次检查：

　　（1）火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏。

　　（2）消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常。

　　（3）疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。

　　10对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

　　（1）进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常。

　　（2）消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全。

　　（3）高位消防水箱的储水水位是否正常。

　　（4）消防泵房间的防火门是否完好。

　　（5）灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否正常启用。

　　（6）室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺；消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。

　　11对以下消防设施，应每季度进行1次检查或试验：

　　（1）火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态；对主、备电源进行自动转换试验。

　　（2）进行消防电梯强制停于首层试验。

　　（3）对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵；对报警阀旁的放水试验阀进行供水试验，验证系统的供水能力。

　　（4）喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应清除。对以下消防设施，应每季度进行1次检查或试验：

　　（5）室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态。

　　（6）与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动，设施、设备间的防火门是否完好。

　　（7）防排烟系统是否处于正常状态。

　　12对安装的探测器及全部报警控制装置应每年进行1次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应调换。

　　电梯系统管理要求

　　1电梯的使用管理应按《河北省电梯安全管理办法》的规定执行，并有电梯使用安全管理制度。

　　2应配备电梯安全管理人员，每人负责管理的电梯不得超过50部。

　　3在电梯轿厢内或者主出入口的显著位置应标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、电梯使用管理单位、维护保养单位等相关信息。

　　4应实行一梯一档，由专人负责管理。档案内容包含购买合同、安装调试合同、保修合同、安装施工验收报告、使用说明和随机技术资料、电梯登记证、维保合同、维保记录、巡检记录、修理记录、年检报告等。

　　5电梯每年应进行1次定期检验。电梯检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

　　6确保电梯轿厢内可视监控装置、语音提示广播、无线通讯装置等设施正常使用。

　　7电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。乘客被困报警后应在5分钟内通知电梯维护保养单位采取措施实施救援。物业服务人员应在20分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

　　8每日应至少检查1次电梯安全状况，发现安全隐患及时组织排除；电梯停运超过24小时的，应当公告电梯停运原因和恢复运行时间。

　　9电梯应按维保计划时间进行维修、保养，发现的问题应及时组织排除，记录完整。

　　10每年应至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

　　11机房内专用工具配置齐全、使用方便，平层标识图、平层标识线清晰；通风、照明情况良好。

　　12应有电梯突发事件应急措施与救援预案，并每半年演练1次。

　　13应急救援装置应完整无损、标识齐全、功能有效；应急照明、紧急迫降及双电源供电装置功能正常。

　　14应在小区公示栏公布小区电梯最近一次维护保养信息，信息应当包括维护保养单位、维护保养人员姓名、维护保养时间和内容等。

　　室外管井

　　1雨水管、污水管、空调冷凝管等管线不应有破损、渗漏。

　　2室外消防水泵接合器应完好。

　　3路面井盖标识应清晰，无缺损、无丢失，不影响车辆和行人通行。

　　水系景观及游乐设

　　1启用前应进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。

　　2水系景观泵使用期间应每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周应检查1次防漏电设施。

　　3每日应巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

　　4应有安全警示标识。

　　（四）公共秩序维护

　　秩序维护管理要求

　　1应制定符合项目定位及实际情况的秩序维护方案。

　　2主要出入口24小时双岗执勤，立岗应不少于8小时，站姿规范，有完善的执勤、出入登记、交接班等记录。

　　3应设置专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，能熟练使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备；配备对讲装置及必要的防护器械并定期对其进行专业培训。

　　4按照规定路线和时间进行巡逻，每2小时应巡查1次，重点区域应增加巡逻频率，并做好巡逻记录。

　　5应有外来人员管理制度和大宗物品进出管理制度，实行进出问询、登记。

　　6中央监控室应有24小时专人值守，并做好值班记录；重要部位监控录像保存不应低于30天。

　　7应有突发事件应急预案，定期向居民宣传安全防范常识。

　　车辆管理要求

　　1道闸系统应运行良好，维保养护及时。

　　2主要道路交通标志齐全，宜实行人车分流。

　　3临时车辆进出登记及时，记录完整。

　　4停车场（库）标识应规范、清晰，车辆行驶路线设置合理，车辆停放有序。

　　5停车场车位平面图、停车收费标准、管理规定、紧急联系电话等应公示于显著位置。

　　6固定停放车辆应签订停车服务协议，明确相关权利义务；消防通道禁止停放车辆，对不按规定停车的行为应进行劝阻、纠正。

　　7管理区域内发生交通事故时，配合居民及相关部门完成调查取证工作。

　　8停车场（库）应定时巡检，记录完整。

　　9车库内照明、消防设备设施应配置齐全并保持正常使用。

　　10非机动车管理规范、摆放整齐，不应有乱停乱放、私拉、乱扯充电现象。

　　11宜设置电动汽车、电动自行车充电装置

　　（五）环境卫生维护

　　楼内公共区域管理要求

　　1地面应每日清扫1次，无垃圾、杂物及

　　污渍，每日巡回保洁不少于1次；根据地面材质，宜定期做地面清洗、养护。

　　2楼道应每周清扫3次、每周清拖1次，楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等公共设施应每周擦拭1次。

　　3每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次轿厢地面；每日巡视保洁2次电梯轿厢。不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢，宜每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度宜养护1次。

　　外围公共区域管理

　　1楼外道路及设施：每日应清扫1次、巡视保洁2次楼外道路；每月应清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度应清洁1次雨篷、门头等；雨雪天气，道路不宜有积水积雪，清理及时，保持道路通行。

　　2天台、屋面：每月应巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。每半年应清扫1次天台、屋面。

　　3水景：根据水质情况进行净化处理，使用期间应每日清洁1次水面。

　　4车库、车棚：地面宜每周清洁1次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。

　　垃圾收集及清运要求

　　1垃圾应实行分类管理，执行国家统一政策。

　　2生活垃圾应日产日清，有清运记录。

　　3垃圾桶、果皮箱应保持清洁，垃圾箱周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无异味；夏季应每周消杀1次。

　　4宜有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。投放药物应预先告知，投药位置有明

　　（六）绿化养护

　　1应制定绿化养护方案，养护设备、工具台账完善。人员配置合理，责任区域明确。

　　2应根据植物种类、生长情况合理安排灌溉、施肥、病虫害防治工作。

　　3乔木应每年修剪1～2次；灌木修剪及时，全年应至少修剪2次；草坪适时修剪。绿植不应影响车辆行人通行。

　　4每年应全面除草4次，重点绿地增加除草次数。

　　5花草树木长势良好，补栽补种应及时。

　　6草坪以及绿化带整洁，无杂物、粪便、垃圾、杂草以及枯叶树枝；绿化产生的垃圾，重点区域应随产随清、其他区域日产日清。

　　7爱护绿化标识位置合理、醒目。

　　8有噪音的绿化作业应安排在8：00之后，减少对居民的影响，作业时有提醒标识，工完场清。

物业服务制度6

　　一、目的

　　为体现激励与约束并举的机制,通过绩效考核,奖勤罚懒,奖优罚劣,促进员工工作效率,提升各项服务水平,进而提高公司经济效益,增强企业竞争力,特拟定此制度。

　　二、适用范围

　　1.本管理制度适用于公司总部及外派员工。

　　2.各子公司参照本管理制度并结合自身情况制定本公司的绩效考核管理制度。

　　三、职责划分

　　(一)总经理办公会

　　1.审核绩效考核管理制度的组织实施及最终结果的确定。

　　2.审定公司的考核方案;

　　3.员工考核申诉的最终裁决;

　　4.最终考核结果的审定;

　　5.部门考核的评定;

　　6.中层管理人员(部门负责人)年度考核的评定(通过述职会议进行)。

　　(二)综合服务部

　　1.编制和修订公司绩效管理制度。

　　2.制订考核方案和考核标准;

　　3.对考核者进行培训。

　　4.组织和监督各部门执行考核。

　　5.审核、汇总个人考核结果。

　　6.受理并组织处理考核投诉。

　　7.拟订考核结果的运用方案。

　　8.归档和保管员工考核结果。

　　(三)各部门/各客服中心

　　1.本部门考核工作的整体组织实施及监督管理;

　　2.向综合服务部提供相应的考核数据;

　　3.帮助本部门员工制定工作计划、考核指标和对所属员工的考核评分;

　　4.协调处理本部门员工的考核申诉;

　　5.负责所属员工的绩效面谈,并帮助员工制定改进计划;

　　6.部门间的周边绩效评价。

　　四、权限划分

　　被考核

　　层级

　　考核主体及权重

　　主体一

　　权重

　　主体二

　　权重

　　主体三

　　权重

　　副总经理/总经理助理

　　董事长

　　30%

　　总经理

　　50%

　　中层

　　20%

　　中层

　　总经理

　　50%

　　副总/总助

　　30%

　　其他中层

　　20%

　　基层

　　部门负责人

　　100%

　　――

　　――

　　――

　　――

　　五、考核周期

　　层级

　　考核周期

　　高层

　　年中、年末

　　中层

　　季度

　　基层

　　月度

　　六、绩效工资基数

　　层级考核期绩效工资基数

　　高层年中基数=0.5倍月工资;年末基数=1倍月工资

　　中层一、二、三季度基数=0.2倍月工资,四季度基数=0.6倍月工资

　　基层月考核基数=月工资*10%,年底考核基数=1个月工资

　　七、绩效工资发放

　　层级

　　绩效工资发放额

　　考核期一

　　考核期二

　　考核期三

　　考核期四

　　高层

　　年中基数*考核系数

　　年末基数*考核系数

　　――

　　――

　　中层

　　一季度基数*考核系数

　　二季度基数*考核系数

　　三季度基数*考核系数

　　四季度基数*考核系数

　　基层

　　月发放额=月考核基数*考核得分对应发放比例;年底发放额=年底考核基数*年平均发放比例

　　说明:1、中、高层绩效奖金不从月工资中计提;

　　2、基层员工月绩效奖金从月工资总额中按10%比例计提,根据实际考核得分计发

　　八、程序和内容

　　(一)基层员工考核

　　1.考评内容为:工作态度、工作技能、工作业绩三方面(见附表一:《员工绩效考核表》);

　　2.三方面权重分布如下:

　　考核内容权重

　　工作态度20%

　　工作技能20%

　　工作业绩60%

　　合计100%

　　3.员工考核工作由综合服务部组织实施,各部门/客服中心负责人具体配合;

　　4.员工考核实行强制分布,具体分布如下:

　　部门人数

　　考核等级及人数分布

　　优

　　良

　　中

　　差

　　5人(含)以下

　　≤1人

　　不限

　　不限

　　不限

　　6-10人

　　≤1人

　　5-6人

　　2-3人

　　1人

　　11-20人

　　≤2人

　　8-12人

　　4-5人

　　1-2人

　　(二)中层管理人员考核

　　1.考评纬度为:公司绩效、部门绩效、周边绩效、个人绩效四个纬度;

　　2.四个纬度权重分布如下:

　　考核内容权重

　　公司绩效10%

　　部门绩效40%

　　周边绩效20%

　　个人绩效30%

　　合计100%

　　3.中层管理人员考核工作由综合服务部组织实施,项目管理部配合;

　　4.中层管理人员的前三季度的`绩效考核成绩通过提交季度工作总结,由各考核主体根据工作总结进行考核评分后,由综合服务部和项目管理部共同汇总数据产生。

　　5.中层管理人员四季度的考核成绩通过进行年度工作述职会议考核评分后,由综合服务部和项目管理部共同汇总数据产生。

　　6.中层管理人员作为整体,考核实行强制分布,具体分布如下:

　　考核等级及比例分布

　　优良中差

　　总人数*15%总人数*55%总人数*30%总人数*10%

　　(三)高层管理人员考核

　　1.考评纬度为:公司绩效、周边绩效、个人绩效三个纬度;

　　2.四个纬度权重分布如下:

　　考核内容权重

　　公司绩效30%

　　周边绩效20%

　　个人绩效50%

　　合计100%

　　3.高层管理人员考核工作由综合服务部组织实施,项目管理部配合;

　　4.高层管理人员的年中绩效考核成绩通过提交半年度工作总结,由各考核主体根据工作总结进行考核评分后,由综合服务部和项目管理部共同汇总数据产生。

　　5.高层管理人员年末的考核成绩通过进行年度工作述职会议考核评分后,由综合服务部和项目管理部共同汇总数据产生。

　　(四)考核等级、考核得分及绩效工资对应发放比例如下:

　　考核等级考核得分绩效工资发放比例

　　优90(含)-100分120%

　　良75(含)-90分100%

　　中60(含)-75分80%

　　差60分以下0%

　　(五)考核成绩修正

　　1.对提交综合服务部的基层员工的考核成绩,综合服务部及项目管理部有权根据员工出勤情况、工作检查情况及员工奖惩记录对结果提出修正意见,并报分管领导、总经理、董事长审批。

　　2.总经理办公会有权直接对基层员工考核成绩进行修正。

　　(六)考核结果运用

　　1.基层员工一年中考核成绩累计达到五次'优'者,自下月开始,工资上调一档;

　　2.中层管理人员一年中考核成绩累计达到三次'优'者,自下月开始,工资上调一档;

　　3.高层管理人员两年中考核成绩累计达到两次'优'者,自下月开始,工资上调一档;

　　4.基层员工一年中考核成绩连续三次为'差'或一年中累计达到五次'差'者,自下月开始工资降一档处理,在所处薪档中位于最低档者按工资总额降10%处理。(低于北京市最低工资标准按最低工资标准执行)。

　　5.中层管理人员一年中考核成绩累计达到两次'差'者,自下月开始下降一级,工资按降低20%标准套用新级别相应薪档处理。

　　6.高层管理人员两年中考核成绩累计达到两次'差'者,自下月开始下降一级,工资按降低20%标准套用新级别相应薪档处理。

　　7.其他评优、职务、岗位、培训等方面的运用。

　　(七)考核申述

　　1.被考核人对考核结果持有异议时,实施考核申述。申述人应在知道考核结果后3日内填写《绩效考核申述表》交综合服务部进行申述,否则无效。

　　2.综合服务部应在接到申述5个工作日内提出处理意见和处理结果并反馈给申述人。

　　3.申述人如不服综合服务部意见,可逐级向上申述,不得越级。

　　4.总经理的意见为最终处理意见。

　　九、附则

　　1.本制度自20xx年4月1日起施行。

　　2.各子公司可参照本制度制定本公司相关管理办法,并报总公司审批后执行。

　　3.本制度最终解释权归总公司综合服务部。

　　十、支持性表单

　　《员工绩效考核表》 mhwy-zh-bd-070

　　《管理人员绩效考核表》mhwy-zh-bd-071

　　《______部门员工绩效考核成绩汇总表》 mhwy-zh-bd-072

　　《员工绩效考核结果及应发绩效工资统计表》mhwy-zh-bd-073

　　《绩效考核申述表》mhwy-zh-bd-074

物业服务制度7

　　招聘的总原则

　　1.各部门按需求设置岗位，面向社会公开招聘，统一考核，择优录取。

　　2.各部门领导岗位出现空缺时，优先考虑从内部员工中选拔，为员工创造良好的职业发展空间，并提供公平的竞争机会，鼓励员工依靠自身的努力和才能，争取晋升的机会。

　　3.员工选聘由人力资源部协同用人部门进行考核；对于人员的选聘应坚持德才兼备、公正公开的原则。

　　4.招聘时要注重应聘人员的自身素质、潜能、品格、学历和经验，以适合所应聘岗位为原则。

　　招聘的方式

　　招聘方式有：网络招聘，参加固定招聘场所，参加大型招聘会及其他方式。

　　招聘的程序

　　1.各部门需要增加人员时，先填写用人申请表交人力资源部，由人力资源部综合后报物业公司分管副总经理、物业安全服务部经理审批，并提供招聘建议，获得批准后再行招聘。

　　2.招聘考核分为初试与复试，对应聘者基本素质与专业能力进行考核。基本素质测试侧重于对应聘者思想、道德、心理素质等方面的测试；专业技能测试侧重于对应聘者从业经验、工作能力、学业等专业能力的.测试。考核方式以面试、笔试为主，由人力资源部会同招聘部门进行。

　　3.应聘人员必须如实填写应聘资料，如有虚假内容，不予录用；已被录用员工，经核实应聘资料中有虚假内容的，将解除所签订的劳动合同并予以辞退，并赔偿所造成的损失及培训费用等。

　　4.被录用的应聘人员在办理录用手续时，应向人力资源部和招聘部门交验身份证、学历证明、职称证明等证件原件核验，并留存相应的复印件。

物业服务制度8

　　便民利民具体服务措施

　　一、小区车棚负责免费提供打气筒。

　　二、免费为孤寡老人、军烈属代购粮、油及生活用品。

　　三、免费代管临时寄存小件物品（不超过24小时）。

　　四、有偿代缴电话费、水电费、取暖费等固定交费事宜。

　　五、为业主提供有偿开锁服务。

　　六、设24小时便民维修电话：XXXXXXXX。

　　维修回访制度

　　1、小区物业管理处根据报修单，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30%。

　　2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修二天内回访；漏水维修三天内回访。

　　3、回访内容：

　　（1）实地查看维修项目

　　（2）向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。

　　（3）征询改进意见和建议。

　　（4）核对是否收费情况。

　　4、对回访中发现的问题，24小时内通知维修人员进行整改，并再次进行回访，直至业主满意。

　　24小时值班制度

　　1、严格值班时间，严禁擅离岗位，无故脱岗、漏岗。

　　2、严禁值班睡觉，看书、报、小说，聚众聊天、打牌、下棋、听音乐，做与工作无关的事情。

　　3、严禁交接班不清楚，相互推卸责任。

　　4、严禁在值班登记表上乱涂画、撕扯，不认真记录。

　　5、严禁值班时间使用值班电话聊天，讲些与工作无关的事情。

　　治安保卫制度

　　为了加强小区的.安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：

　　1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。

　　2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。

　　3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。

　　4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。

　　5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生。

物业服务制度9

　　1目的

　　为保证公司商业秘密不外泄，切实维护公司合法权益，增强广大员工保密责任感，依据国家有关法律法规的规定，结合EE物业服务中心实际情况特制定本制度。

　　2范围

　　适用于EE物业服务中心档案保密管理工作。

　　3标准作业要求

　　3.1定义

　　a)秘密是指涉及到公司的安全和利益的，只限一定范围内的人员所知悉，它的泄露会使公司的安全和利益遭受损失或造成危害的，公司已采取了一定的保密措施的事项。

　　b)保密是指防止失密、泄露、窃密，使秘密处于必要的受控状态。

　　3.2保密范围

　　a)政府下发的只限内部参阅、秘密级以上的文件;

　　b)公司重大决策中的秘密事项;

　　c)公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策;

　　d)公司在推广销售、售后服务过程中不宜公开的信息;诉讼或仲裁事项及有关解决方案等;

　　e)合同、协议、制度、规定、公司内部上报、下发的文件、资料;

　　f)公司及各部门各个时期的工作计划、总结及综合文件、资料;

　　g)公司各类会议的文件、资料、记录(录音、录像)、纪要;

　　h)财务运作计划、统计报表、财务预决算报告及各类财务报表的原始数据、资料;

　　i)员工人事档案及其他文档;

　　j)公司的市场调查、预测、投资项目可行性研究、项目评估、项目进展情况等专题报告及有关资料;

　　k)公司领导电话、行踪;

　　l)公司掌握的尚未公开的各类信息;

　　m)意外事故或突发事件;

　　n)其他经公司确定属保密范围的事项。

　　3.3密级分类：秘密、机密、绝密。

　　3.3.1公司经营发展中，直接影响公司权益的重要决策文件为绝密级。

　　3.3.2公司规划、经营状况、重要会议记录为机密级。

　　3.3.3公司人事档案、财务报表、统计资料、合同、协议、员工工资、尚未公开的各类信息为秘密级。

　　3.4保密措施

　　3.4.1属于公司秘密的'文件、资料及其他物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁，由指定专人执行;采用电脑存取、处理、传递的公司秘密资料由经办人执行并负保密义务。

　　3.4.2机密级以上的文件传阅至公司领导;秘密件传阅至部门负责人，非经以上人员批准，不得复制和摘抄;内部文件传阅至有关员工。

　　3.4.3收发、传递和外出携带密件，由指定人员采取必要的安全措施。

　　3.4.4属保密范围的文件须由专人保管，存放在保险箱(柜)内;条件不具备的，也须存放在上锁的柜(抽屉)内。

　　3.4.5凡查阅、外借密件的，须经物业服务中心经理审批同意方可借阅，且须做到当天借阅，当天归还。

　　3.4.6办妥每项工作后，须在24小时内将工作涉及的所有资料或证、照原件交回指定人员保管，非因工作需要不得留存资料原件或复印件。

　　3.4.7员工离职时须办理交接手续，将其保管的所有工作资料交回指定人员保管;离开公司后仍须承担保密义务，直至掌握的信息完全向公众公开。

　　3.4.8凡涉及保密内容的文件、资料、笔记簿等，废弃时须销毁。

　　3.4.9未经同意，不得进入领导的办公室。

　　3.4.10未经同意，无关人员不得擅自开启档案柜。

　　3.4.11不得在私人交往和通信过程中泄露公司秘密，不得在公共场所谈论公司秘密，在正常工作交往中须注意保守公司秘密。

　　3.4.12任何员工若发现公司秘密已被泄露或可能被泄露时，应立即采取补救措施并及时报告行政人事部。

　　4质量要求

　　4.1全体员工严格按照本制度执行保密措施。

　　5记录表单

　　无

物业服务制度10

　　1.0目的

　　服务中心印章是公司经营管理活动中行使职权，明确公司各种权利义务关系的重要凭证和工具，印章的管理，关系到公司的经营管理活动的开展，为防止不测事件的发生，维护公司的.利益，制定本制度。

　　2.0适用范围

　　物业公司下发服务中心、管理处。

　　3.0服务中心用章使用范围

　　服务中心用章只限于管辖物业范围内日常管理活动的管理权行使确认，禁止使用管服务中心用章签订任何协议、合同。

　　4.0印章的保管

　　4.1服务中心印章采由项目行政人员或兼行政工作的员工保管。

　　4.2印章必须由各行政人员妥善保管，不得转借他人。

　　4.3服务中心用章的保管和审批权必须分离，严禁保管权和审批权由一人兼任。

　　4.4用章保管人必须严格执行服务中心用章管理制度，否则按渎职行为处理。

　　4.5员工离职时，须办理归还印章手续，作为移交工作的一部分。

　　5.0印章的使用

　　5.1公司使用各类印章需按印章使用流程进行申请办理使用。

　　5.2使用印章需到印章保管人处填写"用章申请表"，经项目物业负责人批准后方可给予盖章，保管人用章后复印用章文件作为用章申请表附件存档，以便查阅。

　　5.3所需用印的文件经部门负责审核，项目负责人签批同意后方可用章，否决的则退回。

　　5.4经部门负责人审核，项目负责人签批同意使用用章后，将需盖章文件交该印章保管人负责盖章。

　　5.5印章保管人对文件和"用章申请表"予以审核，未符合制度要求坚决给予退回。

　　5.6印章保管人对其所保管的印章的使用拥有最后的决定权，是印章使用权限人。

　　5.7在逐级审核过程中，经审核被否决的，予以退回。

　　5.8公司总经理对公司所有印章的使用拥有决定权。

　　5.9印章使用单所载内容必须与所盖章的文件内容相符，否则不予盖章。

　　5.10涉及法律等重要事项需使用印章的，须依有关规定经集团法务部审核签字。

　　5.11禁止印章保管人自行使用印章。

　　5.12印章原则上不许带出公司，对确需将印章带出使用的，应填写印章借用单，载明事项，按上述程序审核，经同意后由两人以上共同前往方可携带使用。

　　5.13用章管理人员必须在本制度上签名承诺严格执行本制度，并自愿承担未按本制度执行所引起的责任。

　　6.0责任

　　6.1印章保管人必须妥善保管印章，不得遗失，如遗失，必须及时向公司报告。

　　6.2必须严格依照制度规定程序使用印章，未经本制度规定的程序，不得擅自使用。

　　6.3违反本办法的规定，给公司造成损失的，由公司对违纪者追究相关责任;造成严重损失或情节严重的，移送有关机关处理。

　　7.0支持文件

　　7.1《公司员工行为准则》

　　8.0质量记录

　　8.1《用章申请表》WY/QR-WY-026

　　8.2《用章交接记录》WY/QR-WY-027

　　本人xxx，于20xx年xx月xx日，已学习了本制度，并清楚本制度内容和要求，对本制度内容无异议，本制度作为我与公签订的《劳动合同》的附件，作为公司规章制度之一，具有同等约束力和执行力，本人愿意严格遵守本制度。如有公司同事违反本制度或有危害公司利益行为，本人会积极汇报或检举揭发。如本人有违反本制度规定或危害公司利益行为的，本人愿意承担其因此而造成的一切责任，特此承诺!

　　承诺人：xxx

　　日期：20xx年xx月xx日

物业服务制度11

　　第一章总则

　　第一条为切实加强和规范物业管理小区公共区域安全防范工作，预防和减少可防性案件和治安灾害事故的发生，确保物业管理小区公共区域的安全，根据国务院、省、市《物业管理条例》和有关法律法规规定，按照市综治委《关于加快推进社会治安综合治理制度化、规范化、标准化建设的意见》要求，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理小区公共区域的安全管理防范。

　　第二章物业安保服务

　　第三条物业服务企业应参照《青岛市住宅物业服务分等收费标准》，按照《物业服务合同》约定的物业服务标准内容，做好物业管理小区安全管理防范等物业服务。

　　物业服务企业除履行前款规定外，还应执行物业管理行业规范和服务质量标准。

　　物业服务企业应根据本规定制定包括日常防范和应急预案在内的公共区域安全管理防范工作方案及相关制度，明确公共区域安全管理防范的范围、责任、措施、效果评价、检查考核及安全防范应急处置程序，并根据实际情况变化，及时修订物业管理小区公共区域安全管理防范工作方案，不断检查、调整、完善应急预案。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四条健全规范安保队伍管理制度。

　　（一）物业服务企业应根据其小区《物业服务合同》聘用相应数量的安保人员，招聘安保人员数量要符合小区治安状况和居民对安全防范的需求；要严格审查被招录人员身份等情况，不得私招滥雇。有条件的物业服务企业要从专业保安公司招聘，并接受公安机关的业务指导和监督检查。对暂时没有条件从专业保安公司招聘的物业服务企业可自行招聘安保人员，但要向物业所在地公安派出所提供被聘人员的《居民身份证》（外来人员需提供本市的暂住证）等证件（证明），办理登记手续，并由公安派出所负责进行审核并造册备案。

　　（二）安保人员实行岗前培训和定期培训。岗前集中培训由物业服务企业组织，在公安派出所指导下，委托具有保安专业培训资质的机构进行，掌握与保安工作相关的政策、法律和职业规范，正确使用防护器械和正当防卫、现场保护等技能。个别新聘用安保人员岗前培训可实行跟队培训或集中培训的方式。物业服务企业每年至少组织一次安保人员集中培训。

　　（三）安保人员实行统一着装，上岗执勤，并配备必要的交通工具、对讲机、橡胶棍、手电等常用装备。

　　（四）安保人员实行24小时巡逻制度，加强小区安全管理，维护小区公共秩序。对发现的警情、突发公共安全事件应立即报警和报告小区物业服务企业负责人，做好记录并协助有关部门进行应急处置。

　　第五条物业服务企业是物业管理小区安全技术防范的第一责任人，必须执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，加强对楼宇对讲、电视监控、周界防范报警、电子巡更、家庭报警等技防设施的日常维护，确保正常有效运转。

　　第六条物业服务企业应对符合物业收费类别等级条件的物业管理小区出入口实行24小时值班和出入登记制度。有条件的小区要划定停车泊位，加强看护，有序停放。

　　第七条物业服务企业应加强对公共区域安全防范重点部位及水（二次供水）、电、气、电梯、消防等公共设施的日常巡查并作好巡查记录，配备常用应急抢险器材，加强物业养护和维修，接到业主报修或保修单，立即做好登记并按规定程序办理，及时报告相关责任单位消除隐患。

　　第八条物业服务企业应在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁为事项。

　　物业服务企业有义务制止业主或物业使用人在雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部位摆放花盆、吊挂杂物等危险行为。物业服务企业应当与业主或物业使用人签订住宅装饰装修服务协议，明确住宅外立面设施及防盗设施的安装要求，制止小区住户安装防盗护栏凸出墙面、损坏房屋承重结构等行为，并及时报告相关部门。

　　每年要组织开展两次以上安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练，强化居民安全防范意识。

　　第三章小区自治管理

　　第九条业主或物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

　　（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

　　（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

　　（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

　　（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

　　（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的.行为；

　　（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

　　（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

　　（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

　　（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

　　第十条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第十一条社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道、镇开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　社区居民委员会应健全完善治保、调解、普法、帮教、巡逻、消防“六位一体”的群防群治体系，做好社区矛盾纠纷排查调处、流动人口服务管理、防火安全检查等工作。

　　第十二条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　第十三条推广社区“四位一体”工作室制度。由社区综治工委牵头，社区民警、社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会分别派人入驻，实行日常值班，协商议事，及时协调处理小区公共区域安全管理防范事务，预防和减少可防性案件。

　　第十四条物业服务企业要与社区居民委员会、业主委员会联合开展“星级平安物业小区”创建活动，整合小区群防群治力量，强化人防、物防、技防措施，协助有关部门积极开展“物业安全管理、有偿保安服务、防火安全检查、机动车看护、暂住人口登记服务”等治安管理和防范工作。

　　第四章部门综合治理

　　第十五条物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　城管执法、民政、公安等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

　　第十六条公安部门负责城市居民住宅安全防范设施管理的监督检查。

　　公安部门应加强城区物业管理小区及周边日常治安巡逻。公安派出所将辖区开放式和半封闭物业管理小区纳入治安巡逻警车夜间巡防区域范围。

　　社区民警应加强对所驻社区或物业管理小区的日常走访，指导物业服务企业、居民委员会和居民加强治安防范，及时解决有关治安问题。

　　第十七条街道、镇负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

　　第十八条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道、镇负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，会议至少每半年召开一次。

　　第十九条物业服务企业每年年初应与所在街道、镇综治委签订“加强综合治理、开展平安创建”责任书，自觉接受街道、镇综治委的检查、监督和考核。

　　第二十条各区市综治办、房管局（处、中心）、建委、公安局、民政局、城管执法局要加强对物业管理小区安全管理防范工作的检查、监督、指导，建立健全物业服务企业信用档案、违法行为投诉登记、星级平安物业小区评选、业主安全评价、可防性案件发案通报以及责任查究等制度，督促物业服务企业落实治安防范责任。

　　对防范措施不落实、管理不善，连续发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故的，要坚决行使一票否决和治安防范责任查究制度，并建议取消该物业服务企业的经营资质资格。

　　第五章附则

　　第二十一条未实施物业管理小区或已实施物业管理的其他单位的公共区域安全防范，可参照本办法执行。

　　第二十二条本办法自发布之日起施行。

物业服务制度12

　　1、负责服务实现的策划,制定物业管理公司新增加的服务项目的质量计划的制定、方案可行性的`论证。

　　2、是服务实现提供及过程控制的责任部门。对公共区域及外围绿化植物的养护工作进行监管、负责各项费用的通知及追缴、邮件、信件、报刊的收发等物业服务的日常工作。负责物业服务日常管理服务。

　　3、为客户提供日常报修、入住、二装、退租、日常清洁,以确保客户相关工作得到有效控制及提供满意服务。

　　4、负责物业管理公司客户所委托的有偿清洁服务,并对供方提供清洁物品进行监管,确保清洁物品质量。

　　5、为达到服务符合要求所需的基础设施进行维护。包括(物业管理公司外墙清洁养护;物业管理公司废弃物、垃圾的消除处理工作及虫、鼠害的控制工作等产品防护)。

　　6、负责为达到服务符合要求创造良好的工作环境,确保服务质量。

　　7、定期拜访客户,了解收集客户对物业管理公司的意见与建议,并进行统计分析,以满足客户提出的合理要求。

　　8、负责与客户沟通,组织对客户的回访,接待客户报修,负责客户满意度调查。

　　9、负责对物业管理公司服务的标识制作、安装及管理。

　　10、负责服务过程的监视测量。

　　11、根据客户需求开展的其他服务工作。

物业服务制度13

　　一、售后服务内容及承诺

　　我们公司承诺在中标后认真执行物业管理法律、法规和行业规定，做到诚实守信、守法经营。同时，我们承诺按照贵单位的要求和本投标文件的服务方案承诺对本项目实施服务工作。我们将严格按照贵单位的要求派出服务人员，并对服务人员实行严格的培训和管理，确保为贵单位提供优质的服务。我们承诺按合同配备相应足够的清洁设备、工具、物料等，并设立提供专业应急机制跟进该项目有关工作加强联系。我们承诺为贵单位提供7×24小时售后服务，对贵单位的要求投诉事宜在15分钟内响应，4小时内将问题解决处理完毕。另外，我们也特别承诺在突发事件出现时，我们将抽调不少于20名员工随时配合突发工作。

　　二、售后服务措施

　　1、搜集客户意见、建议

　　我们将通过各种渠道搜集客户对公司发展有益的意见及建议，比如热线、网站、邮箱等，并及时反馈给各相关部门。各部门也积极搜集客户信息反馈，并及时发回公司，以便公司做出适于市场的调整。

　　2、开展客户关怀、维系计划

　　我们将重点关注企业重要客户群体，通过对重点客户的回访与沟通，逐步完善客户需求，提升客户满意度。我们将了解各地区客户对我们产品及服务工作的反馈，以便适时的发现各区域市场中的问题并及时解决，提高服务的主动性。

　　3、建立售后服务标准，规范售后服务

　　售后服务是对企业信誉和品牌形象的持久维护，公司售后服务要朝向专业化、统一化和规范化的方向发展，真正满足各区域消费者的服务需求。

　　4、及时快速的处理投诉

　　所有投诉信息需及时反馈到公司的售后服务部，由售后服务部整理、过滤、检查、跟踪事件的进展，确保每个投诉案件都得到妥善解决，并认真分析总结造成客户投诉的原因，从根本上解决问题，预防同类投诉的再次发生。

　　5、开展客户满意度、忠诚度调查

　　我们将开展客户满意度、忠诚度调查，以提升产品和服务的质量。同时，我们也希望通过顾客满意度市场调查让广大消费者认识到我们对客户的重视性，对提升公司形象和品牌知名度有很大帮助。

　　实践证明，客户的满意度和忠诚度成正比。客户好评对企业市场效应极为有利。客户满意度调查有助于调整产品经营策略，维护和挖掘客户。通过各种方法，及时满足客户需求，提高客户满意度和忠诚度，稳定现有客户，吸引新客户，挽回流失客户。

　　售后服务管理制度的目的是规范售后服务工作，满足用户需求，提高用户对产品的`满意度和信任度，提高产品市场占有率。售服务部为客户提供满意的售后服务。售后服务标准包括：树立用户满意是服务工作标准的理念，积极解答用户问题，建立良好关系，及时响应服务信息，切实实现对客户的承诺，不向用户索要财务或变相提出无理要求，准确修复产品故障，认真填写售后服务报告单，让用户填写售后服务满意度调查表，解决外调产品质量问题，反馈重大质量问题给公司相关部门，建立售后服务记录和费用报表。售后服务工作守则包括：技术部主管以身作则，做好产品知识和技术培训，操作人员经过培训后上岗，负责售前宣传和售后服务，兑现公司对客户的售后服务承诺，及时反馈客户和行业信息给公司，严格控制维修材料和保管维护工具，提供一流的服务态度和超值的服务质量，宣传公司文化，树立公司形象。

　　写客户的需求和问题，及时反馈给相关部门，确保客户问题得到妥善解决。

　　l.我们始终坚持以客户为中心，不断提升服务质量和客户满意度。我们注重细节和品质，力求做到每一个环节都精益求精，为客户提供更好的服务体验。

　　m.在服务过程中，我们尊重客户的个性化需求，为客户量身定制服务方案，确保客户获得最佳的服务体验和效果。

　　n.我们的服务团队由经验丰富、技术娴熟的专业人员组成，他们将竭尽全力为客户提供高质量、高效率的服务，让客户感到无微不至的关怀和服务。

　　o.我们重视客户的反馈和意见，不断完善服务流程和服务品质。我们相信，只有客户的满意度得到提升，我们的服务才能不断进步和发展。

物业服务制度14

　　一、严格遵守交接班制度，安全防火制度;严格遵守和自觉执行安全操作规程;认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。

　　二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。

　　三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。

　　四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。

　　五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。

　　六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。

　　七、负责做好公共区域，包括厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。

　　八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。

　　九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的`尽可能完成好其它零肖程任务。

　　十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正圈理好突发事故。

　　十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。

　　十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决;交接班时发生的故障原则上两班共同解决。

　　十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。

　　十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料劲场地清。

　　十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。

　　十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。

　　十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心意或违以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。

物业服务制度15

　　为了加强公司的内部管理，确保公司绩效目标的实现。激发员工的工作热情，公正、客观、合理地评价员工的工作绩效。同时根据考核成绩决定对员工的使用，晋升，奖惩等提供客观依据，从而完善公司的激励机制。为此，特建立如下考核制度：

　　一、考核对象

　　湛江市葵园物业服务有限公司全体员工

　　二、考核主体：品质管理部

　　绩效考核小组组长：品质管理部经理

　　绩效考核小组成员：各部门负责人

　　三、考核形式

　　考核形式分为试用期考核、不定期考核、月度考核和年度考核。考核实行百分制，96分以上为优秀，91-95分为良好，86-90分为合格，85分以下为不合格。

　　1、试用期考核

　　（1）、考核对象：试用期员工；

　　（2）、考核主体：行政人事部绩效考核小组

　　（3）、考核方式：业务知识采用笔试考核（占60%），业务技能由绩效考核小组根据员工的工作表现进行综合考评（占40%）。（以下简称综合考核成绩）

　　（4）、考核结果：

　　A、试用期满，试用期员工综合考核成绩在91分以上，给予转正，并与公司签订劳动合同。

　　B、试用期满，试用期员工综合考核成绩在86分至90分之间，延长试用期一个月。延长期满若综合考核成绩在91分以上给予转正，并与公司签订劳动合同。若仍在90分以下，则公司与聘任试用期员工解雇劳务关系。

　　C、试用期满，试用期员工综合考核成绩在85分以下，则不予录用。

　　2、不定期考核

　　（1）、考核对象：全体员工；

　　（2）、考核主体：行政人事部绩效考核小组

　　（3）、考核方式：业务知识采用笔试考核，业务技能由绩效考核小组根据员工的工作表现进行综合考评。

　　（4）、考核结果：综合考核成绩低于85分者，扣罚当月绩效工资10%。

　　3、月度考核

　　（1）、考核对象：全体员工；

　　（2）、考核主体：行政人事部绩效考核小组

　　（3）、考核方式：业务知识采用笔试考核，业务技能由绩效考核小组根据员工的工作表现进行综合考评。

　　（4）、考核结果：

　　A、综合考核成绩作为绩效工资发放的依据，月度绩效工资的计算公式：月度绩效工资×（综合考核成绩/100分×100%）=月度应发绩效工资。（例如：部门主管的月度绩效工资为：1000元/月，综合考核成绩120分，月度应发绩效工资=1000元×120/100×100%=1200元）

　　B、月度考核综合考核成绩连续两个月低于85分给予书面警告，并扣罚20%的基本工资。若月度考核综合考核成绩连续三个月低于85分，则给予辞退处理。

　　4、年度考核

　　（1）、考核对象：全体员工；

　　（2）、考核主体：行政人事部绩效考核小组；

　　（3）、考核方式：业务知识采用笔试考核，业务技能由绩效考核小组根据员工的工作表现进行综合考评。

　　（4）、考核结果：

　　A、年度考核成绩作为年度奖金发放参考依据；

　　B、年度考核综合考核成绩在91分以上，公司给予续签劳动合同。

　　C、年度考核综合考核成绩在86分至90分之间，转为相应岗位的试用期员工，试用期为两个月。试用期满若综合考核成绩在91分以上给予转正，并与公司签订劳动合同。若仍在90分以下，则给予辞退。

　　C、年度考核综合考核成绩在85分以下，则给予辞退。

　　1、考核标准

　　为确保科学设计考核项目，直观、准确显示考核各项数据，有效、客观、公平、合理考核员工的工作业绩，同时公司根据不同工作岗位设计相应的考核标准，具体考核标准分为八类：部门经理、部门主管、物业助理、维修技工、保安领班、保安员、保洁员、绿化工；各岗位的具体考核实施执行《员工岗位考核标准细则》。

　　2、考核内容

　　（一）德 员工的思想品德，行为规范，职业道德等；

　　（二）能 员工的业务水平和工作能力；

　　（三）勤 员工的工作作风，组织劳动纪律；

　　（四）绩 员工的`工作业绩和贡献。

　　3、考核权限

　　部门主管考核员工，葵园物业管辖各物业的物业经理考核部门主管，总经理考核公司各部室经理及各物业的物业经理，行政人事部统计备案。

　　4、考核要求

　　A、各级考核者必须认真，细致，实事求是考核所属职工，要求各级考核者认真负责的组织

　　每次考核工作。如发现弄虚作假，敷衍了事等不良行为，将根据情节轻重做出严肃处理。

　　B、试用期考核不合格者，不予录用，连续两个月月度考核不合格者给予书面警告，并扣罚20%的基本工资，连续三个月月度考核不合格者给予辞退处理。年度考核不合格者给予辞退处理。

　　C、考核表要求各部按指定时间上报即：试用期考核于员工试用期满的次月3日前上报，不定期考核与月度考核于次月3日前上报，年度考核于次年元月15日前上报。

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