房地产公司管理制度
在日常生活和工作中，需要使用制度的场合越来越多，制度是指在特定社会范围内统一的、调节人与人之间社会关系的一系列习惯、道德、法律(包括宪法和各种具体法规)、戒律、规章(包括政府制定的条例)等的总和它由社会认可的非正式约束、国家规定的正式约束和实施机制三个部分构成。我们该怎么拟定制度呢？下面是小编为大家收集的房地产公司管理制度，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
房地产公司管理制度1
第一条离职方式:
(一)辞职:
1.辞职申请方式:员工提出辞职需以书面形式提出申请。申请内容包括辞职原因和预期办理辞职日期,经批准后方可正式办理离职手续;
2.辞职申请时间:
(1)试用期两周内:当天提出申请,当天办理交接手续即可离职;
(2)试用期两周后:提前三天提出申请;
(3)试用期结束后:普通员工提前两周申请,部门主管级以上员工提前一个月申请。
3.辞职程序:
(1)普通员工离职,将书面辞职申请交部门经理;
(2)部门经理批准后报公司核准后,即可办理离职手续;
(3)部门主管以上级员工离职,将申请交销售部经理审批后交公司核准。经主管副总或总经理批准后方可办理离职手续。
(二)辞退:
1.员工辞退:员工工作质量效果或工作状态不符合公司要求标准,正式员工公司将提前两周提出终止;试用员工为提前一天提出终止聘用;
2.员工在工作过程中,犯重大错误公司给予除名,公司将在处理事情完毕后,终止合同;
3.辞退程序:
由销售部经理填写《员工劝退通知单》,写明辞退的具体原因,交营销中心经理审核批准方可开始办理离职程序;
主管以上级员工《劝退通知单》由主管副总经理审核后,经总经理批准后方可开始办理离职程序;
4.离职员工必须遵守劳动合同及规定的保密义务;
5.未按正常手续办理离职手续,一切佣金不给予结算;
6.项目未完成,员工自行离职的,公司不给予发项目保证金。
第二条薪金结算:
1离职员工的薪资或补偿金的支付时间,依据公司全体员工的固定发薪时间;
2员工被扣罚及应赔偿公司部分,在公司算清员工薪资及其他收入时直接从中扣除;
第三条注意事项:
1部门经理及负责接收工作的员工在交接工作中,必须认真负责,考虑周到,避免交接遗漏。确认无误后,方可签字。如因工作疏忽,造成交接中的遗漏而引起公司损失,将追究签字人责任;
2若现场员工因特殊情况未办理离职手续即离开公司,现场主管应告确知该员工离职当日内通知公司相关部门知晓,并在两日内补填《离职确认单》交销售部报公司;
3被解聘的.员工如在交接工作期间故意违反公司的规章制度扰乱公司正常办公秩序,使公司蒙受一定的经济或声誉损失的,公司有权追究其民事刑事责任并予以立即开除的处分,同时停止发放任何经济补偿;
4离职员工必须遵守劳动合同及规定的保密义务;
5未按正常手续办理离职手续,一切佣金不给予结算;
6项目未完成,员工自行离职的,公司不给予发项目保证金。
房地产公司管理制度2
第一章 资金审批制度
1、总则
(1)所有款项的支付，须经公司主管领导批准如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;
(2)财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管.办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;
(3)财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;
(4)开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符.如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;
(5)往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;
(6)非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;
(7)用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证如遇特殊情况须经公司主管领导批准
2、施工工程用款审批制度
施工工程用款由公司主管领导批准支付。
3、行政费用支出管理制度
(1)公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;
(2)涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准
4、公司差旅费开支制度
(1)公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;
(2)公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;
(3)公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：
① 房租标准:
A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日;
B、一般职员，房租标准为100元/日。
② 伙食补贴，市内交通补贴标准
伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。
(4)实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。
5、车辆维修费及汽油费管理制度
(1)公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;
(2)车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;
(3)公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。
6、办公费用，会议费用及其他费用管理制度
(1)公司办公用具由办公室统一采购、管理;
(2)办公室设立帐册登记公司办公用品的采购，使用情况;
(3)办公室财产台帐为财务部附设帐册;
(4)办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册，登记，定期通报;
(5)公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;
(6)有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。
7、行政费用报销制度
(1)公司行政费用现金支出范围为:向职工支付工资，奖金，津贴，差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;
(2)公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;
(3)应酬，礼品费用支出实行一票一单，事前申报制，批准后方可实施;
(4)凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;
(5)支票领用单，借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;
(6)银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告.如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;
(7)其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。
第二章 工程成本管理制度
1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标，保证，承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。
2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核，工程招投标文件的编制，工程决算的审定。
3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备，材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。
4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作
(1)参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;
(2)负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。
5、工程中间结算程序
(1)施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸，施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;
(2)财务部根据有关文件资料，施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。
6、工程决算程序
(1)施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;
(2)财务部根据各种经济签证，合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;
(3)大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照规定的职责范围联合进行专项工程决算;
(4)房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。
第三章财产管理制度
1、公司财产的范围
(1)公司财产包括固定资产和低值易耗品;
(2)凡公司购入或自制的机器设备，动力设备，运输设备，工具仪器，管理用具，房屋建筑物等，同时具备单项价值在20xx元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;
(3)凡单项价值在20xx元以下或价值在20xx元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。
2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算
(1)公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;
(2)公司各施工工地使用机器设备，动力设备，工具仪器等由工程部归口管理;
(3)办室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入，使用及库存情况，负责组织公司财产的保管，维修并制定相应的措施、办法。
3、财产的购置与调拨
(1)办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购;
(2)财产购回后，应填写财产收入验收单.财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单，财物发票及采购计划办理报销手续.财产归口管理部门凭验收单登记台帐;
(3)各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;
(4)固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联.一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;
(5)财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案;
4、财产的清查、盘点
(1)公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;
(2)各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;
(3)财产盘点清查后发现盘盈，盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏，损原因.对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;
(4)凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;
(5)凡尚未达到自然报废条件，但已不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报;属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失;属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的'，应上报总经理，决定处理意见。
第四章 收入、成本费用管理
1、公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。
2、营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。
3、公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务年度权益确认。
4、成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用;虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。
5、严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。
6、公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。
第五章 财务信息管理
1、 公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。
2、公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。
3、已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计年度结束后的三十日内送各股东。
4、公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性，相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。
5、 公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本(电子)资料。
6、财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。
第六章 附则
1、本规定由股东会负责修改和补充。
2、本规定由股东会授权公司财务部负责解释。
3、股东会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。
4、本规定自颁布之日起开始执行。
房地产公司管理制度3
1、工程施工招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
2、公司招标的工程建设项目,应当具备下列条件才能进行施工招标:
(二)招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的,
已经核准;
(三)有相应资金或资金来源已经落实;
(四)有招标所需的设计图纸及技术资料。
3、公司工程施工招标分为公开招标和邀请招标。
4、公司工程采用公开招标方式的,公司招标应当发布招标公告,
邀请不特定的法人或者其他组织投标。依法必须进行施工招标项目的招标公告,应当在公司指定的报刊和信息网络上发布。采用邀请招标方式的,公司招标应当向三家以上具备承担施工招标项目的能
力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
5、公司招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容:
(一)公司的名称和地址;
(二)招标项目的内容、规模、资金来源;
(三)招标项目的实施地点和工期;
(四)获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间;
(五)对招标文件或者资格预审文件收取的费用;
(六)对投标人的资质等级的要求。
6、公司招标应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止,最短不得少于五个工作日。公司招标可以通过信息网络或者其他媒介发布招标文件,通过信息网络或者其他媒介发布的招标文件与书面招标文件具有同等法律效力,但出现不一致时以书面招标文件为准。
公司招标应当保持书面招标文件原始正本的完好。对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理,不得以营利为目的。对于所附的设计文件,公司招标可以向投标人酌收押金;对于开标后投标人退还设计文件的,公司招标应当向投标人退还押金。
招标文件或者资格预审文件售出后,不予退还。公司招标在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。
7、公司招标可以根据招标项目本身的特点和需要,要求潜在投标人或者投标人提供满足其资格要求的文件,对潜在投标人或者投标人进行资格审查;法律、行政法规对潜在投标人或者投标人的资格条件有规定的,依照其规定。
8、公司招标对投标人进行资格审查分为资格预审和资格后。资格预审,是指在投标前对潜在投标人进行的资格审查。资格后审,是指在开标后对投标人进行的资格审查。进行资格预审的,一般不进行资格后审,但另有规定除外。
9、经资格预审后,要向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。
10、资格审查应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件:
(一)具有独立订立合同的权利;
(二)具有履行合同的能力,包括专业、技术资格和能力,资金、设备和其他物质设施状况,管理能力,经验、信誉和相应的从业人员;
(三)没有处于被责令停业,投标资格被取消,财产被接管、冻结,破产状态;
(四)在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题;
(五)法律、行政法规规定的其他资格条件。
一般包括下列内容:
(一)投标邀请书;
(二)投标人须知;
(三)合同主要条款;
(四)投标文件格式;
(五)采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单;
(六)技术条款;
(七)设计图纸;
(八)评标标准和方法;
(九)投标辅助材料。
12、公司招标可以要求投标人在提交符合招标文件规定要求的投标文件外,提交备选投标方案,但应当在招标文件中作出说明,并提出相应的评审和比较办法。
13、公司招标文件规定的各项技术标准应符合国家强制性标准。
招标文件中规定的各项技术标准均不得要求或标明某一特定的专利、商标、名称、设计、原产地或生产供应者,不得含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。如果必须引用某一生产供应者的技术标准才能准确或清楚地说明拟招标项目的技术标准时,则应当在参照后面加上'或相当于'的字样。
14、施工招标项目需要划分标段、确定工期的,公司招标应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明。对工程技术上紧密相联、不可分割的单位工程不得分割标段。
15、公司招标文件应当明确规定评标时除价格以外的`所有评标因素,以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。在评标过程中,不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。
16、公司招标文件应当规定一个适当的投标有效期,以保证公司招标有足够的时间完成评标和与中标人签订合同。投标有效期从投标人提交投标文件截止之日起计算。在原投标有效期结束前,出现特殊情况的,公司招标可以书面形式要求所有投标人延长投标有效期。投标人同意延长的,不得要求或被允许修改其投标文件的实质性内容,但应当相应延长其投标保证金的有效期;投标人拒绝延长的,其投标失效,但投标人有权收回其投标保证金。因延长投标有效期造成投标人损失的,公司可适当给予补偿,但因不可抗力需要延长投标有效期的除外。
17、施工招标项目工期超过十二个月的,招标文件中可以规定工程造价指数体系、价格调整因素和调整方法。
18、公司招标应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;但是,依法必须进行招标的项目,自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于二
十日。
19、公司招标根据招标项目的具体情况,可以组织潜在投标人踏勘项目现场,向其介绍工程场地和相关环境的有关情况。潜在投标人依据公司招标介绍情况作出的判断和决策,由投标人自行负责。
20、公司招标小组可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的,标底编制过程和标底必须保密。招标项目编制标底的,应根据批准的初步设计、投资概算,依据有关计价办法,参照有关工程定额,结合市场供求状况,综合考虑投资、工期和质量等方面的因素合理确定。标底由公司招标小组自行编制或委托中介机构编制。一个工程只能编制一个标底。
21、开标应当在招标文
件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中确定的地点。
不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或补正。评标委员会在对实质上响应招标文件要求的投标进行报价评估时,除招标文件另有约定外,应当按下述原则进行修正:
(一)数字表示的数额与文字表示的数额不一致时,以文字数额为准;
(二)单价与工程量的乘积与总价之间不一致时,以单价为准。若单价有明显的小数点错位,应以总价为准,并修改单价。按前款规定调整后的报价经投标人确认后产生约束力。投标文件中没有列入的价格和优惠条件在评标时不予考虑。
23、对于投标人提交的优越于招标文件中技术标准的备选投标方案所产生的附加收益,不得考虑进评标价中。符合招标文件的基本技术要求且评标价最低或综合评分最高的投标人,其所提交的备选方案方可予以考虑。
24、公司招标会提出书面评标报告后,公司招标小组一般应当在十五日内确定中标人,但最迟应当在投标有效期结束日三十个工作日前确定。中标通知书由公司招标发出。
25、中标通知书对公司招标和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,公司招标改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应当依法承担法律责任。
26、招标代理机构违法泄露应当保密的与公司招标活动有关的情况和资料的,由有关行
政监督部门处五万元以上二十五万元以下罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,有关行政监督部门可停止其一定时期内参与相关领域的招标代理业务,资格认定部门可暂停直至取消招标代理资格;构成犯罪的,由司法部门依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
27、依法必须进行招标项目的招标小组成员向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的,或者泄露标底的,有关行政监督部门给予警告,可以并处一万元以上十万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。前款所列行为影响中标结果,并且中标人为前款所列行为的受益人的,中标无效。
28、投标人相互串通投标或者与公司公司招标串通投标的,投标人以向公司招标或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效,由有关行政监督部门处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一至二年的投标资格,并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
29、中标人将中标项目转让给他人的,将中标项目肢解后分别转让给他人的,违法将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的,或者分包人再次分包的,转让、分包无效,有关行政监督部门处转让、分包项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;可以责令停业整顿;情节严重的,由工商行政管理机关吊销营业执照。
30、中标人不履行与公司订立的合同的,履约保证金不予退还,给公司造成的损失超过履约保证金数额的,还应当对超过部分予以赔偿;没有提交履约保证金的,应当对公司招标的损失承担赔偿责任。
房地产公司管理制度4
总则
一、为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：
二、经济管理工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理。控制和监督为目的，由经济管理部具体实施。
工程招投管理
一、工程建设施工单位和甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标(包括邀、议标)的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位(供应厂家)参加竞、议标。
二、组织机构。
建设工程招标时，公司成立招标小组总经理和常务副总经理分别任组长和副组长，小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部等部门经理组成;其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要和复杂程度，由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。
三、招标管理机构的主要职能和责任。
部对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款和合同谈判负责;开发部负责办理有头招标手续;工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。
四、招标工作的具体操作按公司制定的《建设工程招标管理制度》执行。其他项目的招标参照该办法执行。
经济合同
一、公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。
二、预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的.真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。
三、编审人员编制出预算表，工程部经理、总工程师、正、副总经理审核签署无异后，报法人代表同意后生效执行。
四、材料设备的报价及支出均需由经济管理部预算审核并逐级上报批准后执行。
五、其它经济开支均列入经济管理部的审核范围，并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整。
项目建设用款审核
一、建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款。其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单(申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署)报以济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。
二、经济管理部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批签署无异后、报法人代表同意后执行。
三、承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等的真实性负责。经管部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。
四、公司财务部经理必须依据法人代表的签署意见及总经理据法人代表的用款支付授权，予以支付。
现场签证事项审核
一、工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用《工程联系单》形式作为合同的补充据此结算。
二、《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理(属设计变更由总工签署)签署意见后报经济管理部审核。
三、签证金额在XX0元以下的，按现场专业承办人——工程部经理——经济管理部经理——正、副总经理的审核程序办理，方可纳入决算依据。
四、超过XX0元以上的签证事项，应采用补充合同，按合同审批程序办理。
五、对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经管部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。
房地产公司管理制度5
1.公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。
2.公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。
3.工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作,对已经选择定型的设备、材料进行采购,确保设备材料及时供应,积极进行市场询价工作,建立市场价格询价登记薄,记录材料价格变动的历史资料。
4.财务部主要负责工程成本的总体控制工作。
⑴参与有关工程经济合同的谈判工作,及时准确地了解公司各项工程成本的.构成及用款计划;
⑵负责工程进度款的复核工作,参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。
5.工程中间结算程序。
⑴施工单位于每月25日之前,将工程进度结算报送工程部审核,工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见,并在5日内送财务部会签;
⑵财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额,以及与施工单位其他经济往来等情况,并参考公司财务状况提出付款意见,报送公司主管领导审批。
6.工程决算程序。
⑴施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核,财务部会签;
⑵财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数,扣除已付工程数及垫付的各项费用,结算应付工程尾数,提出付款方案,报公司主管领导批准;
⑶大工程办理决算时,应由公司主管工程领导牵头,由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组,按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;
⑷房屋工程全部竣工验收合格交付使用时,商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续,财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。
房地产公司管理制度6
印章是公司权利的信物,为了正确使用和发挥印章的作用,特制定本制度。
1、公司各印章由总经理签发,公章、合同章由行政部经理保管,支票专用章、财务专用章由出纳保管,发票专用章、法定代表人私章由会计保管,公司印章由行政部统一刻制后,交各部门自行保管使用。停止使用的印章必须交行政部,不得自行保存和销毁。
2、公司印章一般不准携带外出使用。特殊情况需外出者须经总经理批准,并履行登记手续,由印章掌管人等两人以上共同外出监督使用。凡因公司印章带出使用而发生任何后果,必须追究其责任。
3、凡需用章的合同、协议书、文件、报告、财务报表等必须由公司总经理或副总经理签字后方准使用公章,如需用公司业务章的必须由本部门经理审批签字。
4、不准在空白纸上盖印章,不盖空白介绍信,不帮忙写介绍信。凡使用公章必须造册登记或留底稿,特殊情况由总经理决定。需说明事由、姓名、时间存根和便函内容要一致。
5、开出的介绍信、便函,必须符合国家政策,法令的规定,不准弄虚作假,不能假借公司的.名义为私人开具从事个体经营活动的介绍信或便函。
6、公司印章的使用,凡发出文件,由总经理批准,可使用公司印章。范围如下:
(1)呈报上级机关(股东会、董事会及工商、税务等主管部门)的请示、报告。
(2)对公司下属部门的指示、通知、批示、批复、奖惩、任命、通告、制度条例的颁发等。
(3)有关重要计划、报表、预决算等等。
(4)对上级与其他单位的公函、便函必须由主管部门负责人签字,经管理部审查方可用印章。
8、公司员工一切应以公司利益为重,自觉遵守用章制度,保守公司机密,不得泄露用章内容。
房地产公司管理制度7
第一条 公司的一切资产均为北京xx置业有限公司所有，必须纳入公司账内统一核算和监督。任何人或单位都不得保留账外资产，以防流失。
第二条 财务部应做好流动资产的管理工作。流动资产是指可以在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等。
第一节 货币资金
第三条 公司在生产经营中取得的各项收入必须全部交到公司财务，及时入账，任何部门、任何个人都不得以任何理由或者以任何形式截流或者挪用。
第四条 对公司的货币资金和其他流动资产必须加以严格的管理，货币资金的使用和流动资产处理必须按照规定的审批权限经有关领导签字，否则不得支付和处理。
第五条 公司只有总经理和主管财务的副总经理有货币资金使用和流动资产处理的审批权.
第六条 为保证现金的安全，同时又不影响现金的合理使用，库存现金量最高不得超过10000元。
对每笔超过___元的大额现金支出应提前三天通知财务部，以便财务部提前做好准备.
现金的收支范围严格执行国家的现金管理规定。任何人均不能以未经批准或不符合财务要求的票据字条等充抵现金，更不能擅自挪用现金。不得坐支现金.
每笔现金支出都必须根据审核无误并经主管财务的副总经理签批的原始凭证支付，并编制记账凭证。
每笔现金收入也必须根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。
对发生的业务要逐日逐笔登记现金日记账，做到日清月结，每日盘点现金，确保账实相符，月末与总账核对，保证账账相符。出现问题要查明原因，及时纠正。
对造成损失的责任人，依公司有关规定追究其责任。
第七条 除差旅费和必须以现金支付的1000元以内的采购款外，其他支出均不能借用现金，严禁因私借款。
借用现金应说明用途、归还(或报销)时间，且必须按期归还(或报销)。逾期不还者将从工资中扣除。
借用现金，申请人应填制现金借款申请表，写明用途，由部门经理审核确认，经主管财务的副总经理批准签字后方可领用。
第八条 认真做好银行存款的管理，遵守银行结算制度
第九条 支票的领取及管理
1、支票领取：
1) 凡领取支票，先填制支票申领单，写明用途、金额、使用人等项，经有关财务人员审核、财务经理复核、主管财务的副总经理批准后方能领取。
2) 签发支票的金额超过___元，在填写申领单时，须提交符合审批程序的用款报告及附件(合同、采购单、计划书等)。
3) 领取人应办理登记手续，于领取后10日内报账。
4) 对末及时报账者财务人员应该及时督促，并有权不予签发新支票。
5) 在支票有效期内未使用的支票，或因情况变化未使用的支票应及时退还财务部.对未及时归还者财务部应及时督促，并不予签发新支票.
6) 持票人应对支票妥善保管，如丢失，将由个人承担经济责任。
2、支票管理：
1) 所签发支票应填写日期、金额(限额)、用途，不准签发空白支票。
2) 建立银行支票使用登记簿，详细登记每笔银行支票的领用时间、号码、用途、金额、领用人、收款单位等.
3) 出纳人员应每日编制银行存款变动表。准确掌握账户余额，不准发生空头、透支资金。
4) 出纳人员应于月末填制“银行账户余额表”，送交财务经理批准后呈报主管财务的副总经理，并传至总经理。月终前可根据公司资金变动的频繁程度和公司业务的需要，按照主管财务的副总经理或总经理的要求临时报送.
5) 按时于月末填制“银行存款余额调节表”交财务部副经理(主管会计工作)审核，对未达帐项要认真查对，及时入账。
6) 出纳人员应及时申购支票，并妥善保管。
7) 公司财务专用章、法人章分专人妥善保管。
8) 作废的支票，要及时注明“作废”，并妥善保管，统一注销。
第十条 采用银行汇票，汇兑等其他结算方式的要严格按照《票据法》和银行规定，按照本制度规定的内部申请、审批程序和银行的结算制度办理。
第十一条 每日的银行收付业务应根据审核无误的原始凭证逐笔登记银行存款日记账并结出余额，定期与银行对账单核对并编制银行存款余额调节表，月末与总账核对。必须保证账账、账实相符。
第二节 应收及预付款管理
第十二条 应收账款的管理规定如下：
应收款的发生：公司在决定提供信用于客户之前，应对该客户的资信情况进行详细调查，并按相应的权限批准信用额度，最终由总经理决定是否对客户提供商业信用。
计财部应认真登记客户往来台帐，按照应收单位、部门或个人分别核算，及时核对、催收应收款项。应根据客户的欠款情况，分析其信誉程度，及时采取相应的措施收回欠款。
所有应收帐项均按帐龄基准记存。公司负责应收账款的财务人员必须经常核查所有应收帐项(至少每月一次)，确定每项账款的可收性，并每月编制帐龄账目分析，财务经理审核。此分析将作为设立坏帐准备及坏帐确认的基准。
公司应根据经验确定其本年度每月坏帐应计项目。该应计项目将作为计提坏帐准备的基础，并每半年进行调整，以反映目前状况。
公司负责应收账款的财务人员应经常与信用客户保持联系，按期填制并发送催帐通知单，与业务人员合作进行账款的.催收，对业务人员催收账款进行督促和监督。
所有被视为无法收回的应收账款将根据实际金额计入坏帐损失。坏帐确认还应考虑以下条件：
1) 债务人破产或死亡，以其破产或遗产清偿后，仍然不能收入回;
2) 债务人逾期末履行偿债义务超过三年仍不能收回。
公司财务经理应每季检查应收账款，100万元以下的坏账经主管财务的副总经理和总经理双签批准后，可作为坏帐处理。100万元以上的坏帐，应由董事会确定后才可进行处理。所有处理的坏帐，均应撰写情况摘要汇总到董事会。
公司对应收款项的管理应遵循“谁经办，谁负责，及时清理”的原则。财务部定期考核应收账款周转率、应收账款回收期等指标，确定奖惩措施。
其他应收款的管理将比照上述应收账款的管理执行。
第十三条 预付款和定金，必须要根据合同办理，由经办人申请，各部门经理审核确认，经财务部门核对无误，金额在___元以内的，由主管财务的副总经理审批;___万元以上的报公司总经理加签。
第十四条 预付款和定金应按对方单位或个人设明细帐进行明细分类核算.定期检查预付款和定金，监督合同的履行.
第三节 存货管理
第十五条 存货，是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。
第十六条 工程物资的管理
1、工程物资的采购：
1) 工程物资的采购，根据工程计划和预算，编制总体采购计划，报公司领导审核后执行.
2) 每月初，有关部门根据年度计划、上月工程物资的实际消耗情况、工程进度变化情况及合理的需要量制定月度采购计划，严禁无计划盲目采购。
3) 工程物资的采购必须由专人负责，采购员应根据经审核过的计划及采购清单实施采购。
2、工程物资的入库：
1) 工程物资购进后，必须认真验收，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。
2) 工程物资入库验收，发现采购不合格或不符要求的，由采购人员直接负责;验收入库后发现问题的，由保管员负责。
3) 工程物资验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题，应查明原因，落实责任，其中应由运输部门负责的，要填制工程物资短缺毁损清单，由运输部门鉴证后，连同工程物资一并送交仓库。对于数量尚未点清，验质尚无结果的工程物资应单独保管，不得领用。
4) 工程物资经验收后，保管员应填制收料单，一式三联，第一联材料采购部留存，用以考核工程物资采购计划执行情况;第二联随同发票送交财务部门报账;第三联仓库留存。
5) 采购人员向财务部门报账时，原始单据和入库手续必须齐全，否则财务人员有权拒绝报账。
3、工程物资的领用：
1) 工程物资的领用必须按领料单的要求严格填写，领料单如有缺项，保管员有权拒绝发货，仓库材料核算人员有权拒绝受理，并通知领用人补填完整。
2) 领料批准权限，按各级领导的审批权的规定办理。
4、工程物资的库存管理：
1) 仓库必须建立收、发、退料责任制，严格执行验收，规范计量工具、量尺过磅、点数、估堆、验质、上架、入库、立卡等管理制度，做到账账相符、账实相符、账证相符。
2) 建立工程物资管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。
3) 仓库根据收、发、退料单登记材料明细账，并于月底报送财务部门，与财务部门核对无误。
5、工程物资的盘点清查制度：
1) 为了不影响财务核算工作，仓库应在每月25日结账，编报工程物资变动表、支出清单并附收、发、退料凭单及时送交财务部门。每月25日结账时，要做好收、支、结存的盘点工作，核对库存数，从量上查明盘盈、盘亏数，报送财务部门。
2) 建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制库存物资盘点表，将仓库工程物资卡片所列的结存数和盘点的实有数相核对，对于账实不符的材料，应切实查明原因，分清责任。工程物资要求每季度清查一次。
3) 财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织工程物资的总分类核算和明细分类核算，做到帐帐相符、账证相符、账实相符，保证帐、卡、物、资金四相等。
4) 做好工程物资的索赔工作。
6、工程物资的稽核：
1) 财务部应设置专职的审计人员(在公司的中、远期规划中，视公司的发展状况，成立独立的内部审计机构)，对工程物资业务进行核查，对工程物资资金的利用效益进行分析。
2) 审计人员应参与工程物资的盘点，现场观察存货的流动与控制。在调查过程中，还应听取生产技术人员、工程师及有关专家的意见。因为有些工程物资的专业技术性强，相应的管理措施也很有专业技术性，不了解这些情况，就很难对工程物资的内部控制制度做出判断。
3) 工程物资资金利用效益的考核是通过对材料会计核算反映的存货资金使用情况的计算、检查、分析(如计算工程物资周转率、周转天数等指标)，以加强工程物资的管理，合理使用资金，加速资金周转，提高资金利用效率。
第十七条 低值易耗品
1. 根据公司的情况，规定20xx以下，使用年限较短，不作为固定资产核算的各种用具、物品以及在经营中使用的包装物、周转材料等，为低值易耗品。
2. 低值易耗品在购买之前应根据需要填写购买申请单，经有关部门审核，公司领导批准，方能选购。一次性购买低值易耗品金额在5万元以下的，由申请部门的部门经理同意、归口管理部门审核，主管副总经理审批;一次性购买低值易耗品金额在5万元以上的，由申请部门的部门经理同意、归口管理部门审核，主管财务的副总经理及公司总经理双签批准。
3. 非生产用低值易耗品实行归口管理，计算机类低值易耗品由信息资源部管理，其他非生产用低值易耗品由行政管理部负责管理.
各归口管理部门在低值易耗品的日常管理中应进行以下工作：
1) 参与供应商的选择评价
2) 参与品种、型号、规格、价格的选择
3) 负责验收
4) 提出转移、报废处理意见及参与清理
5) 参与组织资产清查等
4. 非生产用低值易耗品由行政管理部统一购买.
5. 为了加强对在用低值易耗品的管理，应按使用单位和部门设置低值易耗品登记簿。
6. 使用部门向仓库领用低值易耗品，应填制一式三份的领用凭证，一份留存仓库，作为登记“库存低值易耗品卡片”的依据：一份交给使用部门为实物管理的依据。一份交给会计部门作为记账的依据;除此以外，各部门应建立“低值易耗品卡片”由归口管理部门保管，控制各使用部门在用低值易耗品。
7. 要建立以旧换新的赔偿制度，并及时按照制度的规定办理凭证，进行会计处理，按各使用部门设置在用低值耗品明细账(包括数量和金额)，定期与实物核对.在用低值易耗品以及使用部门退回仓库的低值易耗品，应加强实物管理，并在备查簿中进行登记。
8. 公司的低值易耗品报废时，应由负责使用部门及时填制低值易耗品报废单，填明报废低值易耗品的数量和原价。入库残料按照规定作价。由于员工丢失损坏，照章应由员工赔偿的，还要注明应由员工赔偿的金额和员工姓名及签章，会计部门应根据报废单进行查审核对，并计算报废低值易耗品的已提摊销额和应补提的摊销额。
9. 所有离开公司的人员，应办理低值易耗品的退库手续，同时，管理低值易耗的人员应监督低值易耗品的实物管理。
第十八条 存货应当定期盘点，每年至少盘点一次，盘点情况如与账面记录不符，应当于查明原因后，按时进行会计处理，一般在年终结账前处理完毕。
第十九条 盘盈的存货，应当相应冲减有关成本费用;盘亏或毁损的存货，在扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，应当相应计入有关成本、费用，其中，由于自然灾害造成的净损失，计入营业外支出。
财务部应于每会计年度末对比存货的账面价值和现行市价，若账面价值低于现行市价，则应计提存货跌价损失准备。
第二十条 及时办理竣工决算，正确核算完工产品成本.对产成品的入库、出库及时进行核算，确保回款的及时性，随时掌握产成品库存状况.
第二十一条 出租开发的房屋、建筑物按竣工决算成本入账，在使用期限内分期进行摊销。建立出租开发产品台帐或卡片账，定期进行盘点，至少每年一次，评估出租开发产品的使用状况，正确、及时掌握资产的现实价值。
第二十二条 对工程支出进行明细分类核算，准确核算在建工程成本。
预算内工程支出由主管财务的副总经理批准。
预算外工程支出由总经理会同主管财务的副总经理批准。
房地产公司管理制度8
一、会议管理
为建立高效、务实的公司运作机制和决策反馈机制,规范公司会议运作,提高会议质量和效率,结合公司实际情况,特制定本制度。
本制度适用于公司举行的董事会会议、经营会议(一般以公司办公会议方式召开)及专题会议。
董事会会议是指董事会在职责范围内研究决策公司重大事项和紧急事项而召开的会议,由董事长主持召开,根据议题可请有关部门及相关人员列席。
办公会议是指各部门副经理以上人员参加的会议,一般由总经理主持,主要是在职责范围内讨论、汇报和布置日常工作,根据需要可安排催办员列席。
专题会议是指由公司领导成员召集的会议,研讨专项工作,解决疑难问题。主持人或召集人不在岗时可委托相应的'其他领导主持。
二、会议服务程序
会前准备工作
1、按规定提前发出会议通知(根据会议内容采用口头或书面);
2、安排会议室及布置会场;
3、发放会议材料;
4、根据需要安排记录员,记录会议内容。
会间纪律
1、关闭一切通讯设备
2、积极配合主持人完成会议的各项议程,发言踊跃、凝练、高效
3、不得交头接耳,影响与会者发言
4、认真做好会议记录,领会会议精神,抓好落实。
会后清理工作
会议结束后,将会议纪要交办公室存档。其他会议上的资料也由办公室保管。办公室严守保密原则,会议议事过程及决议,要及时督促相应部门付诸执行,有知悉范围和时间控制的会议内容不得向外泄露。违者将按有关规定处理。
房地产公司管理制度9
一、责权划分
（一）建设单位
1、协调施工、监理、设计单位的关系。
2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。
（二）施工单位
1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。
2、及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述"拒绝"的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。
（三）监理单位
1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。
2、确认施工质量。并对已确认的'施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。
二、技术质量管理方针
三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。
三、技术质量管理体系
（一）建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。
（二）管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。
四、图纸收发和审核
（一）工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。
（二）各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。
（三）图纸审查要点：
1、要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。
2、重要构造是否合理。
3、图纸、文件是否互相矛盾。
4、执行标准、规范是否明确。
5、土建与安装的衔接有无问题。
6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。
7、有无危及安全的因素。
五、设计交底
设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。
六、施工组织设计
（一）施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。
（二）施工组织设计应包括下列主要内容：
1、工程概况；
2、施工总平面图；
3、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；
1、施工方法及技术措施；
2、季节施工措施；
3、质量保证措施；
4、安全技术措施；
5、环保及文明施工技术措施。
（三）施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。
七、技术交底
由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。
八、施工
严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。
九、设计变更
（一）变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。
（二）施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。
1、图纸错误
2、合理化建议
3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。
（三）不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。
（四）设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。
十、材料检验
（一）主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。
（二）指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。
（三）建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。
十一、技术检验
施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。
十二、隐蔽验收
（一）上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。
（二）监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。
（三）工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。
（四）隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。
十三、中间验收
某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。
十四、设备试运转
（一）具备下列条件方可进行试运转
1、安装工作完成，并经质量检验合格；
2、技术文件规定的检验工作完成并合格；
3、试运转方案编制完毕；
4、测试量具，工具齐备。
（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。
（三）试运转记录应完整归档。
十五、竣工验收
（一）竣工验收条件：
1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；
2、档案齐备。
（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。
（三）竣工验收应填写验收单。
十六、质量评定
（一）质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。
（二）质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。
十七、持证上岗
（一）需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。
（二）建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。
十八、质量保证资料
施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写"回忆录"和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。
十九、质量事故
（一）发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。
（二）质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。
（三）事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。
二十、计量
（一）施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。
（二）监理应对在用的量具的"检定合格证"进行检查、登记。
二十一、分包工程质量
分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。
房地产公司管理制度10
第一章总则
第一条为规范部门经营活动,明确责任,使工作能正常、有序运转,特制订本制度。
第二条本制度适用于公司内部整个营销系统。
第二章客户接待管理办法
第三条销售代表接待客户顺序以排班表为准,依次顺序接待。
第四条销售代表若轮到接待客户,必须做好准备工作,并主动热情迎接客户。
第五条销售代表不得抢客、挑客,否则一律取消销售资格。
第六条只要对楼盘有兴趣,愿意接受销售代表介绍的来访人员均为客户,视为一个接待名额。
第七条每个销售代表都有义务帮助其他销售代表促成交易。如有需要义务帮助接待,则由排序最后的销售代表负责。
第八条老客户来访,原接待的销售代表在接待新客户,及时知会其他同事代替接待老客户,待新客户走后继续接待老客户。不得慢待客户。
第九条销售代表认出老客户并优先接待后,若不能出示有效客户登记,无论成交与否,原销售代表都要把客户还给当前销售代表。(有效客户登记时间为三个月)
第十条来访老客户归属暂不能确认时,当前接待销售代表必须立即表态是否接待。
如放弃接待,则由排序最后的销售代表义务接待。登记以后,如查出是其它销售代表有效的客户需主动交还。如不能查找出有效登记,则客户归接待销售代表,且不论成交与否,不算接待名额。
如自愿接待,算其客户接待名额,但若事后查出是其它销售代表的有效登记客户,必须还给原销售代表。
第十一条归属已明确的来访老客户,只要未成交,均视为原销售代表当天一个接待名额。若放弃接待,视为同时放弃老客户名单。老客户重新登记后算义务帮忙同事的有效客户。无论成交与否,不算接待名额。
第十二条若轮到销售代表正在接待客户,或不在售楼现场(如去洗手间等,五分钟内有效),自动跳过,客户名额不另行补回。若因公事外出,经专案经理确认后可补回。
第十三条登记过或已成交老客户带新客户来访,如同时进入售楼处,新老客户都视为原销售代表的客户。如新客户单独来访,除原销售代表事前有知会专案经理,可视为其客户(当天没上班除外),否则一律按新客户顺序接待。
第十四条任何销售代表不得递名片予他人客户及联系业务,除非得到该销售代表同意,否则视为抢客论处。
第十五条在别人接待客户时,其他销售代表不得主动插话或帮助介绍,除非得到邀请。
第十六条销售代表接待客户必须有始有终,不得以任何理由中断接待而转接其它客户,除非得到经理批准。
第十七条所有销售代表均有义务做电话咨询,鼓励客户到现场看楼,电话登记一律无效。销售代表可以让电话客户来现场后找自己,客户到现场并作有效客户登记后,则算作该业务员客户。电话客户来现场,若该销售代表不在,按新客户轮序接待。
第十八条销售代表无权私自为客户转名,或直接找发展商打折或申请其他事宜,否则自行承担由此而产生的后果。
第十九条如出现两个或两个以上售楼接待地点时,人员调配由专案经理统一安排。
第二十条销售代表必须做好客户的跟进工作,并配合发展商做好售后服务。
第二十一条如出现不属于以上列入之情况,由专案经理统筹安排,全权处理。
第三章客户登记管理办法
第二十二条在接待来访客户后,销售代表自己的客户登记可以作为客户确认的依据,但需提供客户全名、联系电话、第一次登记时间,否则无效。
第二十三条所有客户确认均以客户到现场登记为准。不论之前是否有到访,未登记客户均算作新客户;
第二十四条销售代表不得私自涂改和销毁。所有客户登记由项目经理审核确认;
第二十五条如客户登记出现重复,原则上以有效登记的时间为准则,由专案经理审核裁定;如客户成交7日后,原销售代表才获知,则客户归属成交销售代表,原登记无效。
第二十六条若前后登记确定为夫妻、父子、母女等直接家属关系,以有效的第一次登记为准。直接关系不包括公婆、岳父母、媳妇、女婿等。
第二十七条销售代表须保存及管理客户登记本,客户登记不得涂改和销毁;
第二十八条如出现未列入以上之情况,客户归属权由专案经理统筹安排处理。
第四章来电接听管理办法
第二十九条接听电话,响铃不可超过3次,应在第1次响铃后便接听电话。拿起话筒后,首先说:'您好,星雨华府',报出楼盘名称。
第三十条尽快询问来电客户姓氏,然后用对方姓氏称呼客户。
第三十一条简洁介绍楼盘资料,说明楼盘卖点,要主动说,忌一问一答。语气要柔和、亲切,音量适中,说话语速不宜过快或过慢。若对方未听清楚,必须耐心复述,不得流露出不耐烦的腔调。
第三十二条强调现场特色和优惠,辨别客户购买动机及关心点,利用有关卖点,鼓励客户亲自前来现场看楼。介绍看楼专车或交通路线,令客户较快找到楼盘位置前来现场。
第三十三条个人必须做电话记录,内容包括:客户姓名、联系电话、意向及来电时间。
第三十四条接听电话中如急需接听另一电话或有人找,应先告知客户'对不起,请稍等一下',然后用手握住电话筒,不可手拿听筒接听另一电话或与别人大声交谈。
第三十五条如果是客户电话,并且非固定找某个人,须说:'您有什么问题,或者需要我提供什么帮助'。要耐心听对方叙说,并热情诚恳地回答问题。重要事项听完后,复述一次,并请对方确认,对不能马上回答的问题,请客户留下姓名和电话号码,请示有关人员后再回电话。最后,不要忘了说:'欢迎您到我们现场参观。'
第三十六条接到打错的电话也要礼貌地告知对方打错后再挂机。
第五章销控管理办法
第二十七条地盘销控工作由项目经理具体执行。
(一)销控前:置业顾问需销控单位前,须报知销售经理,确认该单位尚未售出。同时销售经理进行销控前,必须以置业顾问先交客户的认购定金(含订金)或身份证原件为原则,才能确认销控。
(二)销控办理:置业顾问须在销控确认后,方与客户办理认购手续。置业顾问不得在销售经理不知情或销控未果的'情况下自行销控单位,否则自行承担由此而产生的一切后果。
(三)销控后:如客户即时下定并认购,销售经理需将最新资料登记于《销控登记表》,并将进度向营销总监汇报。
第二十八条销控变更:置业顾问在跟进过程中,如已登记的资料有任何更改或者出现问题,应立即通知销售经理,销售经理将最新资料登记于《销控登记表》,以便及时向营销总监汇报。
第二十九条挞定:如客户无下定或确认挞定,置业顾问必须第一时间向销售经理汇报,取消该单位的销控登记,否则因此产生的后果由责任人承担。
第三十条销售经理须于每天营业结束时,或第二天一早上班时以电话或短信等方式向营销总监汇报当天的销售情况,包括卖出多少单位,收到多少定金等。
第三十一条销控登记:销售经理于每出售单位、转单位、挞定、收款等后立刻记录于《销控登记表》和《总销控表》。
第六章认购管理
第三十一条定金与临时订金
(一)定金:置业顾问必须按规定的该地盘定金金额要求客户落定。
(二)订金:如客户的现金不足定金,可支付部分订金,但该订金不应低于规定的最低订金标准。如客户的现金少于规定的最低订金,必须经得经理的同意后才可受理,否则不予销控或认购。
(三)临时订金:客户并未交齐全部定金,置业顾问必须按公司规定的补足期限要求客户补定金。如客户要求延长期限的,须知会经理并取得同意后方可受理。
(四)小订金:此订金在来访客户较少或是销售不利的情况下,现场采取的一种逼定方法,客户所订的房源只为其保留1-2天(或视具体情况而定),若客户不购买时,此小订金可返还给客户。
第三十二条认购书
(一)认购书领用:由销售经理向财务部领取,统一编号,需登记。如有作废,则应将所有联回收齐并注明作废后交给财务部。
(二)认购书填写:认购书中的楼价栏,须以客户选择的付款办法所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外折扣,置业顾问须于楼价栏下填写'××折',并请相关负责人签名,或在相关文件、申请书上签名确认;认购书中的收款栏,须由销售经理核对定金无误后如实填写,并在下方注明所开收据的编号。
(三)认购书核对:置业顾问填写完认购书后,必须交由销售经理核对检查,并确认。
(四)认购书保存:核对检查无误后,置业顾问将一联交予客户作为认购凭据,其余联交与销售经理,销售经理交给财务部。
第七章附则
第三十三条本制度解释权、监督执行权归营销部。
房地产公司管理制度11
房地产开发公司印章管理制度
1、公司印章由办公室指定专人管理。凡公司发出的文件、公函,凭公司领导签发用印。
2、便函用印,需先由部门负责人审查,经分管副总签字后,方可加盖公司印章。
3、签订合同、协议、委托书等用印,须由部门负责人认真审核,经总经理同意并签字后,方可用印。
4、公司报送有关单位的报表、数据资料等,在符合规定手续的.情况下,经分管副总或授权部门负责人签字后,方可用印。
5、公司职工需要开具介绍信、证明或其它私人事项用印,须经办公室负责人签字后,方可用印。
6、为严格管理,确保用印规范、安全,由办公室设置“用印登记册”进行记载,所有用印均须登记。同时,用印人必须在登记册上签字。
7、公司业务人员出差或外出联系业务需要携带合同章时,应持有公司总经理的授权委托书,到办公室印章管理人员处办理手续后,方可携带外出,携带合同章外出签订合同、协议的人员,使用权限一律不得超越授权委托书所规定的范围,违者,将由携印人承担责任。
8、印章管理人员必须严格把好用印关,凡不符合上述规定的,一律不予用印。
房地产公司管理制度12
一、对施工资质资格的管理和合同管理
1、严格审查承包单位资质等级和营业执照,审核施工组织设计专项施工方案和工程预控措施,审查施工单位管理人员资质和资格证,特殊工程的操作证。
2、施工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满足所承建工程的需要。要求人证对应,严禁虚设和挂靠管理岗位。
3、严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。
4、施工合同管理
4-1、合同管理的主要任务
1、建立合同管理机构,熟悉合同文件;
2、对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制;
3、积极开展索赔和反索赔,保护自己的权益;
4、尽可能减少和避免合同纠纷,并通过合法手段解决合同争议;
4-2、合同管理的主要工作
1、建立合同实施保证体系;
2、建立合同管理的工作程序,规范合同管理工作;
3、建立合同文档系统,科学、系统地收集、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息;
4、建立报告和行文制度,各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等;
4-3、实施有效的合同监督,保证工程顺序地按合同进行
1、对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督;
2、协调施工单位与建设单位、监理单位与建设单位之间的合同关系;
3、参与各种检查验收,并提出相应的报告;
4、对工程洽商记录、技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制;
5、经常性地解释合同;
6、收集、整理、保存各种工程资料;
4-4、进行合同实施情况的跟踪
1、对实施工程资料进行分析、整理,通过施工现场的实际情况,直接获取工程的实际状况的信息。
2、分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影响因素、责任等;
二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制
1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料的审查。
2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后顺序整理,分类立卷装订,每页要有编号,每卷有目录。
3、工程技术和管理档案,应真实可靠,字迹清楚,签字齐全,不得弄虚作假,擅自涂改原始记录。
4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料,必须由登记台帐收发员签字。
5、建筑工程竣工技术档案编制按《辽宁省建筑工程技术档案编制办法》执行。
6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料进行检查,要求资料及时、完整、系统、科学、真实,编制人员持证上岗。
7、编制建筑工程技术和管理档案,必须从工程立项开始,按照工程序实际进度,及时进行编制积累,按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理,贯彻在施工全过程中,做到及时、准确、系统、科学、完整。
8、做好施工过程中原始资料、影像资料的收集和保存。
三、工程质量管理和控制
1、监理单位建立质量保证体系:
(1)监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目监理部。
(2)项目监理部针对本工程的特点和难点制定监理规划,并按监理规划编制详细的监理实施细则,重点突出施工过程的监督和管理。
(3)项目监理部的各种专业人员配套齐全,必须适应工程建设的需要,建立健全各种岗位责任制和规章制度,建立质量保证体系,并应得到认真贯彻和执行。
(4)按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。
2、施工单位资质审核:
(1)严格审查承包单位资质和营业执照,审查承包单位管理人员资质和资格证,特殊工程的操作证。要求人证对应,严禁虚设和挂靠岗位。
(2)严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照,与承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察,是否符合工程的要求。
3、原材料、半成品、构配件的质量控制:
建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品,有产品说明书、合格或检验报告,规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施工单位、项目监理部严把产品的质量关,严格产品的抽样、取样和送检制度,对质量不合格的材料、构配件、成品、半成品和设备,要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字认可,建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程上使用或者安装,施工单位不得进行下道工序。
4、施工机械设备的质量控制
施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响,对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹配。
(1)按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使用安全的原则选择施工机械设备,使其具有特定工程的适用性和可靠性。
(2)根据工程施工进度、工程施工质量的需要,正确确定相应类型、性能参数的机械设备。
(3)在施工过程中,派专人定期对施工机械设备进行校正和维护。
(4)操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗,定期培训。
5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目,制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。
施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措施和加强工序细节施工的管理;施工单位“三检制”落实的管理措施;要有针对施工过程中的质量通病的技术措施;施工单位必须严格按照批准的施工组织设计和专项技术方案组织施工。
6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程,必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施工验收规范。
要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程”的思想理念认真贯彻、全面执行。
7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审,做好记录。编制工程管理的方案或办法,组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程
管理。
8、测量标高、水准点、测量放线的复核
施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐标进行工程定位放线,将测量结果填报“工程定位测量报审表”通知监理工程师,监理工程师对工程定位放线的测量结果进行复核,直至合格。
9、开工报告的审核
前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行审批,否则不允许施工单位开工。
10、工序质量控制
工序质量控制包含两个方面的内容,就是工序活动条件和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序投入质量(人、机、材、方法及环境)是否符合要求,另一方面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。
在进行工序质量控制时,应从以下几个方面着手:
(一)确定工序质量控制流程
确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划,一般的做法是当每道工序完成后,施工单位要根据规范要求进行自我检查,合格后填报“工程报验通知单”,通知监理工程师,监理工程师收到“通知”后,立即对待检验的工序进行现场检查,并根据规范要求,利用试验设备、仪器进行检验,同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上,并复制一份给施工单位,作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工程师检查合格方准进行下道工序;反之,令施工单位返工,直至合格。
(二)工序活动条件控制是工序质量控制的对象,监理工程师只有主动地通过对工序活动条件的控制,才能达到对工序质量特征指标的控制。只有找准影响工序质量的主要因素加以严格控制,就能达到工序质量控制的目的。
(三)质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点,是对质量进行预控的有效措施。因此,在拟定监理规划或细则时,就应根据工程特点,视其重要性、复杂性、精确性、质量标准和要求,全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制点,事先分析可能造成质量隐患的原因,找出对策,采取措施加以预控。
11、施工作业监督和检查
加强施工单位的“三检”制(即自检、交接检、专职检)的管理,其中自检、交接检由各施工班组执行,专检由项目质量检查员执行。每一个检验批完成后,施工班组长会同项目质量检查员,对完成的检验批工程进行专检,经专检合格后报监理单位复检,复检合格后方可进行下一个检验批的施工。
工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工作,建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系,使工程质量在施工企业的“三检”制,监理工程师的复检,政府主管部门监督的良好环境下运行。
坚持推广样板工程制度,每道工序施工之前,必须样板先行。如在主体砌筑施工中,按墙体的平整度、垂直度、水平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求,先做一面样板墙,组织参观学习,使之标准形象化,以便各自制定措施,对照执行。经项目经理、承建单位(承建单位仅鉴定承建单位指定项目)和监理工程师鉴定达到要求并签证后,方可进行大面积施工。
12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收
(一)隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结束,被下一工序所掩盖,而进行复查的部位。因此,对这些工程在下一工序施工以前,现场监理人员应按照设计要求、施工规范,采用必要的检查工具,对其进行检查验收。如果符合设计要求及施工规范规定,应及时签署隐蔽工程记录手续,以便承建单位继续下一工序的施工。同时,隐蔽工程记录交承建单位归入技术资料;如不符合有关规定,应以书面形式告诉施工单位,令其处理,处理符合要求后再进行隐蔽工程验收与签证。
(二)分项工程验收
监理工程师应按照合同的质量要求,根据该分项工程施工的实际情况,参照质量评定标准进行验收。在分期工程验收中,必须按有关验收规范选择检查点数,确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收。
(三)分部工程验收
根据分项工程质量验收结论,参照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以便决定可否验收。施工单位得到监理工程师中间验收认可的凭证后,才能继续施工。
13、工地例会制度
(1)第一次工地例会由工程部项目经理主持,监理单位和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理部总监理工程师主持,工程部和施工单位共同参加。
(2)专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进度和安全情况以及监理的工作情况,总结上周施工存在的质量缺陷和安全隐患,对好的方面进行表扬。提出这一周应注意和容易出现的质量缺陷和安全隐患,存在质量缺陷和安全隐患整改措施情况的落实。
(3)施工单位对监理部提出问题的反馈意见,质量缺陷和安全隐患整改措施的方案的编制时间。
工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部各一份。工程管理部根据报告,对工程管理做出相应的调整。
14、工程部应加大工程质量的检查力度,建立各部门综合检查制度,必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质量的控制。
(1)综合检查制度:由工程部组织项目监理部、施工项目部对单体楼进行不少于九次的综合检查,其中基础工程检查不少于两次,主体工程检查不少于四次,装饰工程检查不少于两次,竣工预验收的检查不少于一次。
(2)必检制度:由工程监理部组织施工项目部,工程部协助,主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少于一次。
(3)专检制度:由项目监理部组织工程部、施工项目部联合检查,主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理工程师的工作情况。每周不少于一次。
(4)巡检制度:工程部的日常检查制度,主要协助工程监理部搞好日常的工程质量的检查工作。
每周的必检、专检完成后,工程监理部将检查结果以书面的形式上报工程部,工程部进行核实,每周的工地例会将检查结果公布。每个月评比一次,实行奖罚。
15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全的检查、监督和控制,协调好影响工程质量的各种因素之间的关系。
四、工程进度的管理和控制
1、施工单位根据建设单位的工期总目标,编制工程总进度计划,对工程总进度计划进行分解,分解到月计划和周计划,并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技术措施、经济措施及合同措施作为保证。
2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性和有效性,审核工作要求三日内完成。
(1)检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工期要求;
(
2)检查进度安排的合理性,以防止施工单位利用进度计划的安排造成建设单位违约,并以此向建设单位索赔;
(3)审查施工单位的劳动力、材料、机具设备供应计划,以确认进度计划能否实现;
(4)检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑,是否符合施工程序的要求;
(5)检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调;
(6)检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。
若在审定过程中发现问题,应认真向施工单位指出,并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响,则需与其他单位共同协商,综合进行调整。
3、施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划,合理安排施工工序和施工顺序,确保工程按期完成。
4、加强工程进度检查,监理人员建立工程进度日志,如实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告,反映计划进度与实际进度的差异。
5、项目监理部加强信息管理工作,及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量;技术等级;劳动效率;技术装备状况;资金状况等,为进度控制提供基础。
6、严禁利用其权力,武断、主观、片面的瞎指挥,应通过指导、协调、考核,利用激励手段(奖、罚、表扬、批评)、监督等方式进行进度控制。
7、当实际进度与计划进度发生差异时,监理单位协同施工单位;分析产生原因,提出进度调整措施和方案,并上报工程部项目经理批准实施。
8、当施工单位因自身的原因延误工期,则按合同和工程部的处罚办法进行经济上的处罚。
五、工程安全管理的控制
1、建立工程项目经理、项目负责人安全责任制,项目全体管理人员参加组成项目安全生产组织机构,对施工的全过程进行安全生产管理。
2、安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规章制度、安全生产标准等,加强安全教育与管理,保证施工生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施的落实,确保安全生产。
3、施工单位、项目监理部设置专职安全检查员,安全检查员必须有较强的责任心,坚持原则、敢于负责、善于协调,掌握劳动保护方针、政策、法律、法规,熟悉安全管理和安全技术知识。
4、牢固树立“安全第一,预防为主”的思想,坚决贯彻生产必须安全的原则,认真落实“安全生产、文明施工”的规定。
5、严格执行工程安全责任制,使施工单位、项目监理部各职能部门负起责任,确保各项安全制度措施的.实现。全体管理人员均对安全负责。
6、实行多种形式的安全检查制度
消除安全隐患是保证安全生产的关键,而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一,包括日常检、定期检、专业检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合;综合检查与专业检查相结合;检查与整改相结合的原则。
严格执行安全检查制度,以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容,结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单位施工作业的安全情况,各种临建的建设必须符合标准要求;正确使用安全网、维护网;各种设备工作必须在良好工作状态。
7、执行安生产交底制度
工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术交底,交底有记录,有交接人签字,各施工专业班组必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底,有记录。各班组在施工前对开展施工的场所,进行安全自查,发现隐患,经处理后,方可进行施工操作严格审查施工单位的安全技术措施、安全交底,是否真实、有效,确实起到保证安全施工的作用。
8、施工现场要有安全标语,安全管理规定的标牌,安全警示牌,危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证,否则不准从事特种作业,不准上岗。
9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制
凡进场施工作业人员,均应进行三级教育,并在此基础上签订安全生产合同,以确定双方在安全的权利和义务。
加强对施工人员的安全意识教育,以提高安全防护意识,做到不自我伤害,不伤害别人,也不为别人所伤害。
加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。
10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查,由项目经理带队,全体管理人员参加,安全大检查必须按照《建筑施工安全生产检查评分标准》评定、打分,检查记录资料要齐全,对检查出来的安全事故和隐患必须进行整改,整改有记录、有反馈,按“三定”原则(定人、定时间、定措施)消除安全事故和隐患。
11、检查安全预控措施,对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施,安全技术措施必须有针对性,可操作性强,严禁一般化、口号化。
12、发生工作事故或因工程质量引起的安全事故后,必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门,配合调查组分析事故原因,处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。
13、严格审查分包单位的安全管理
(1)、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求;
(2)、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理,严格进行入场前的安全教育,做好安全技术交底。
(3)、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范,实现安全生产。
14、建立安全生产奖罚制度
把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查,并开展安全生产评比,对安全生产优良的班组和个人给予奖励,对于不注意安全生产的班组和个人给以批评,直到经济处罚。
安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查记录进行奖罚:
1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关人员。
2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。
3、奖罚要及时兑现,每月在各个施工班组发放工资时兑现。
六、竣工验收管理和工程技术档案管理
1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检预验收;自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。并有完整技术档案和施工管理资料。填写《工程质量保修书》、《工程质量保证书》、《工程使用说明书》、《房屋建筑工程竣工报告书》和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人和企业法定代表人签字。
2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收,预验收检查必须按户检查,不留死角。
检查的主要内容:
(1)抹灰工程:抹灰墙体空鼓、开裂的面积;砂浆强度;四周棚角、阴、阳角是否顺直;阳角方正;墙面的垂直平整;开间尺寸;天棚顶的平整度;门窗口是否过口;内外窗台空鼓、开裂;外窗台的排水坡度和鹰嘴角度;墙面污染;排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密;楼梯间的抹灰质量要好于室内;
(2)门窗工程:门窗框垂直平整、对角线;开启、推拉是否灵活;五金件是否齐全;门开启是否达到90°角;封闭是否严密;门窗锁是否严紧;表面是否有损坏和污染现象;密封胶宏观质量;
(3)楼地面工程:地面砼强度,是否有起砂现象;地面砼空鼓、开裂;地面平整;周围四角是否顺直、平整;地面宏观质量;
(4)栏杆和楼梯扶手:栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求;焊接质量;宏观质量;
(5)屋面工程:防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求(不渗不漏);排水坡度是否符合要求;保护层砂浆的强度;分格缝是否符合要求,是否用马蹄脂灌缝;宏观质量;
(6)卫生间防水工程:检查闭水试验是否达到要求(不渗不漏);卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求;卫生间的卫生状况;
(7)外墙保温板工程:宏观质量是否符合要求;墙面垂直平整;窗上口鹰嘴角度;面层抗裂砂浆的质量;阴阳角是否顺直;翻包网的质量;墙面污染情况;
(8)水落管:水落管卡与墙体连接是否牢固;水落管卡之间的间距;与墙体的角度必须满足防水要求;水落管和管卡的质量是否满足耐久性的要求;
(9)水暖工程:各种试验必须合格满足使用要求;各种管线必须横平竖直;管卡牢固、间距符合要求;各种套管的密闭情况;防腐质量;保温质量;宏观质量;
(10)电气工程:各种试验合格满足使用要求;各种接头的挂锡情况;零、地、火线项的连接情况;各种箱盒安装质量;穿线质量;宏观质量;
以上是预验收检查部分项目,项目监理部根据工程实际情况确定工程检查项目。检查完成后对施工单位的工程质量进行讲评,对存在的质量缺陷确定整改内容和时间,并将检查记录以监理通知单的形式整理三份,施工单位、工程部各一份。施工单位按照监理通知单和确定的整改内容和时间进行整改。整改完成后由项目监理部组织施工单位进行复检,复检合格出具《工程质量评估报告》。评估报告应由总监理工程师和单位法定代表人审核签字。
3、建设单位接到监理评估报告后,建设单位组织施工、监理单位进行内部验收,合格后出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》,并通知勘察、设计、环保、规划等单位进行分项验收。勘察、设计单位验收,出具《房屋建筑工程竣工验收报告书》,报告应由总工程师和项目负责人审核签字。安全环保保验收和规划验收合格后出具合格证明文件。
4、对各部门提出的问题施工单位负责整改,问题整改完毕后,建设单位组建验收小组,制订验收方案,7日内组织勘察、设计、施工、监理等单位在市质量监站的监督下组成验收小组按合同约定竣工时间组织竣工验收。
5、工程竣工验收合格后,建设单位提出工程竣工验收报告,到工程质量监督站备案。
七、工程竣工验收条件
1、完成建筑工程设计合同决定的各项内容。
2、勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件。
3、主要建筑材料、构配件、设备的出厂合格证、检验报告和进场复试报告。
4、完整技术档案和施工管理资料。
5、施工单位签署的工程质量保修书和保证书。
6、城乡规划部门出具规划设计文件和复查后认可文件。
7、公安消防、环保出具认可文件。
房地产公司管理制度13
一、工程管理部的职能:
1.工程管理程部做为公司负责工程技术管理的职能部门,负责公司房地产开发项目的工程项目管理;
2.参与项目策划、规划设计等前期工作,配合公司有关部门做好招投标、预决算等工作;
3.负责工程进度的管理,使工程项目在计划工期内完成;
4.按照公司制定的精品'战略,进行高质量的工程管理,创建精品项目;
5.采用科学、合理和先进的管理方法,控制建造成本,降低工程造价。
二、工程管理部职责
1.建立健全工程管理制度,制定符合公司发展的工程项目管理模式和业务流程;
2.在施工图设计阶段,负责与设计院进行本专业具体的业务联系,确保结构专业施工图质量满足公司和项目的要求;
3.在施工阶段,负责同设计院就设计图纸、设计变更等内容,进行具体的业务联系,提高解决图纸问题和现场问题的效率,确保工程的正常施工;
4.跟踪工程项目的前期工作,负责开工前的现场准备工作,搞好现场三通一平;
5.负责施工图审查交底和图纸会审工作;
6.制定工程项目施工组织设计审查要点,负责施工组织设计和有关技术方案的审查;
7.根据项目特点,确定工程项目管理模式,落实安排项目管理人员;
8.定期对工程的'进展进行检查督促,解决存在的问题;
9.定期对部门内部、监理单位、施工单位的工作质量进行检查;
10.按照公司绩效考核管理办法,对员工进行绩效考核;
11.配合监理单位对现场管理、施工安全、质量、进度等进行检查,主持或参与对工程事故进行调查处理;
12.对设计变更、修改、现场施工签证进行技术审查,按公司和部门的管理制度履行相应职责;
13.配合公司其他部门有关文件的研讨,提出本部门的建议和意见;
14.配合物料供应部对到场甲供甲控材料设备的接收和使用进行监控;
15.负责公司工程技术资料的管理,并作为公司档案管理的补充;
16.负责现场资料的收集,为索赔和反索赔管理工作提供事实依据;
17.为成本控制部的决算审查工作提供现场情况说明;
18.收集整理工程有关资料,参加公司招投标工作,并为其提供工程方面的建议;
19.组织项目竣工验收和移交,配合物业管理公司的售后服务;
20.有计划有步骤地对部门员工进行岗位培训,提高其综合业务素质和项目管理水平;
21.对工程项目部的工作进行检查、督促,以保证工程计划的完成;
22.根据公司合同管理办法,参与工程合同的审查,对有关工程技术条款提出建议和意见;
23.配合策划销售部,对现场售楼处和样板房的施工进行管理。
房地产公司管理制度14
绿航房地产公司财产、办公用品管理制度
一、公司财产、办公用品由综合部负责建立财产台帐和办公用品购买及使用登记制度;
二、各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任,对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评,并予以制止。对情节严重的应及时做出处罚。如有遗失和损坏,应由当事人照价赔偿;
三、办公用品由使用人填写《领料单》后,综合部文员予以领用。财产类大宗物品由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写《物品请购单》,注明购买原因、数量、规格及预算价,经综合部审核,报分管领导签批后方可购买,采购人员未见签批的《物品请购单》擅自采购酌情给予500-1000元罚款;
四、各部门所需办公物品,经审批后交综合部统一采购,专用或特殊用品需自行采购时,应事先征得综合部核准;
五、各财产类物品采购经综合部文员登记,方可报销费用,否则财务部经理不予签批;
六、员工领用物品均需填写《领料单》。单价在100元以上物品,员工在离开公司时应予以收回。属非正常损失或遗失的,应酌情赔偿,赔偿由综合部会同财务部门核定,大额赔款可分期在工资中扣除。综合部每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的'低值易耗品进行一次清点。综合部有责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况;
七、财产类物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”,由综合部会同财务部门审核,报总经理批准后执行,未执行报废流程擅自将该类物品销毁的,追究部门负责人相应经济责任;
财产管理制度
1、每位员工所用的办公用品,检测工具等必须由内勤做登记,谁使用,谁保管
2、公用物品由内勤同意管理,使用者需打借条,归还后签字
3、所有物品,人为损坏需赔偿各物品由工作关系需要变动,主动找内勤登记。
办公用品管理制度
1、主管以上每人一台电脑,装好各专业所需软件。
2、影像工具统一由内勤管理。
3、检测工具统一由内勤管理。
4、其他文具按需供给。
5、办公用品储备由内勤负责到综合办统一领取。
6、劳保、安全用品、按需供给。
房地产公司管理制度15
1目的
为使工程质量、使用功能符合开发要求,方便物业管理,减少与业主之间的纠纷,明确开发单位与施工单位之间的责任及物业与开发单位之间的管理界限,特制定此制度。
2适用范围
公司开发的所有项目在竣工验收后的交接验收过程。
3内容
3.1交接验收的依据
3.1.1工程发包合同;
3.1.2施工图纸、设计变更、竣工验收资料;
3.1.3国家现行施工规范;
3.1.4质量监督站的`验收意见;
3.1.5委托物业管理合同;
3.1.6销售合同、业主入住手册;
3.1.7国家有关其他规定。
3.2交接验收的组织
3.2.1在质量监督站最后一次整改报告批复后。
3.2.2由项目公司经理组织、安排。
3.2.3参加人包括开发部、工程部、销售部、经济部、、物业公司、监理单位、施工单位相关人员。
3.2.4项目公司指定专人进行记录,完成后请相关责任人在原始记录上签字,并于三天内将整理记录发于各参与单位。
3.3交接验收的程序
3.3.1开发部、销售部的侧重点在于工程的使用功能、标准是否符合要求。
3.3.2工程部主要以工程施工质量、工程的完整性为重点。
3.3.3物业公司的验收重点除工程质量外,更要着重于检修的方便、设备的运行、技术资料的完整等。
3.3.4按照专业分组进行验收,一般划分为土建(含建筑、结构、装饰等)、设备(含给排水、采暖、通风、空调等)、电气(含变配电、动力电、照明电、消防、通讯、安防等)。
3.3.5每天(或每单位工程)验收完毕后,各组进行分组整理交给记录人员统一汇总。
3.3.6属于施工单位质量问题的,要求监理公司针对汇总情况下达整改通知,限期完成。
3.3.7属于开发单位自行安排的项目,项目公司经理应要求工程部、经济部督促完善。
3.3.8各方整改完毕后,经验收通过后由项目公司经理签字,交由物业公司管理。
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